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不動産の活用による新たな資産戦略セミナー採録不動産の活用による新たな資産戦略セミナー採録

世界の不動産投資が活発となるなか、都市として高く評価されている東京の不動産市場が世界的に注目されています。そうした中、モーニングスターは株式会社アセットリードと共同で、東京の不動産市場や優良物件の選び方に関する個人投資家向けの不動産セミナーを開催しました。

第1部 基調講演

グローバルシティ東京 高まる投資の魅力 
世界のマネーが動き出す

  • 株式会社アセットリード 取締役会長
    飯塚 良治氏

第1部では株式会社アセットリード 代表取締役会長 飯塚良治氏が、東京の不動産市場の動向と魅力について語りました。

注目される東京の不動産市場、上昇トレンドに入った東京の地価

 国税庁は7月1日、土地の基準価格である「路線価(2015年分)」を公表しました。全国平均が対前年比で0.4%のマイナスと、リーマンショック以降7年連続の下落となる中、都道府県別では東京が対前年比で2.1%のプラスと2年連続の上昇となりました。世界最大の不動産大手ジョーンズラングラサールが1月に公表したレポートによると、2014年の世界の不動産投資額は7,100億ドルとなり前年比で24%増加するなか、日本での不動産投資額も前年比で17%の増加となり投資が活発化しています。都市別投資額を見るとロンドン、ニューヨークに次いで東京が3位に入っているように、東京の不動産市場が世界有数の規模であり魅力的な投資先として注目されています。

世界的に割安な東京の不動産

 では海外から見た東京の不動産市場の魅力はどのようなところにあるのでしょうか。一番の魅力は、東京の不動産価格が世界の主要都市と比べてかなり割安だということです。日本不動産鑑定士協会連合会が調査した世界の集合住宅(マンション)価格の比較では、ニューヨークやロンドン、シンガポールに比べ東京はかなり割安な水準であることが分かります(図表1参照)。これらの海外3都市の不動産市場の約50~70%が海外からの投資で占められるのに対し、東京では約90%が実需による投資の取引から成り、市場が安定しているといえます。また、東京の標準的なオフィスビルの取引利回りが3.5%程度の水準となるなか、超低金利水準を背景に資金を調達しやすく投資しやすい環境にあるといえます。

図表1:集合住宅(マンション)価格の比較(為替レートによる)

図表1:集合住宅(マンション)価格の比較

参照:日本不動産鑑定士協会連合会2013年世界主要都市比較

東京圏への人口集中と不動産向け投資マネー急増

 一方、日本国内から見て東京の不動産市場が活発となる理由はどこにあるのでしょうか。近年、地方から都市圏への人口流入が止まりません。東京では19年連続の転入超過を記録し、東京の不動産需要を押し上げる要因となっています。最近の傾向としては賃貸物件を中心に不動産投資が増えています。その背景には、まず日銀が国債購入など積極的な金融緩和を継続しているため、余剰資金が株や不動産に流れやすいマクロ経済環境があるためです。さらには、相続税が強化され節税目的の賃貸住宅投資が増えたことや、1人暮らしの高齢者が急増していることから高齢者向け住宅需要が拡大していることもあり、安定した利回りが見込める都市圏の賃貸物件に投資マネーが向かっていることが考えられます(図表2参照)。

対談用写真

株式会社アセットリード
取締役会長

飯塚 良治氏

図表2:投資マネー流入の要因

図表2:投資マネー流入の要因

グローバルシティ東京の優位性

 東京は他の都市にはない魅力的な投資環境があると考えています。都市圏として世界最大の人口規模やGDP(国内総生産)を持ち、さらには、高度な技術と開発を行う環境が備わっていること、鉄道依存が高く都市のエネルギー効率が高いこと、観光客の増加、治安、水道整備、食文化など多くの面で東京は高く評価されています。将来的にはアベノミクスによる経済の活性化や2020年オリンピックが期待される一方で、国家戦略特区や国際金融センター構想があり、より魅力的で競争力のある都市になると考えています。

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