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不動産の活用による新たな資産戦略セミナー採録不動産の活用による新たな資産戦略セミナー採録

第2部 特別講演

誰もが知りたい、優良物件の選び方

  • 株式会社アセットリード 執行役員 営業部 部長
    大木 二範氏
  • 聞き手
    小松原 亜矢子氏

第2部では、小松原 亜矢子氏(以下、小松原氏)が株式会社アセットリード 執行役員 営業部 部長 大木 二範氏(以下、大木氏)に、初めて不動産投資をする個人投資家の目線に立った優良物件の選び方などについて伺いました。

不動産投資の重要ポイント〜立地、物件、パートナー〜

小松原氏:
不動産投資を始める際の重要なポイントはどこにありますか。
大木氏
不動産投資で重要なことは、長期的に入居してもらえる利便性の高い立地、入居者にとって住み心地の良い物件、個人投資家が調べるには難しい情報を提供してくれる信頼できる不動産会社(パートナー)を見つけることです。

長く入居してもらうには、入居者の目線に立った物件選びを!

小松原氏:
利便性の高い立地、住み心地の良い物件はどのように見分ければよいのでしょうか。
大木氏
投資用不動産は、新築と中古、さらにマンションやアパートなどの「住居系」と、オフィスや駐車場などの「非住居系」に分けられます(図表3参照)。

図表3:投資用不動産の種類

図表3:投資用不動産の種類

出所:アセットリード作成

個人投資家の投資対象となるのは、主に「住居系」の「区分所有のマンション(1室)」で、予定利回りだけでなく、運用コストや設備などにも注目するのがポイントです。まず、予定利回りよりも実際の利回りが、定期的にかかる運用コストを差し引くことによって、低くなる可能性がある点には注意が必要です。
次に運用コストは、管理費や修繕積立金が毎月、固定資産税が毎年かかります。中古物件では、管理費や修繕積立金などについては、重要事項調査書に記載があるため、物件購入の際には必ず確認してください。
最後に設備面ですが、賃料を安定的に得るという観点からも、入居者の目線に立つことが大切です。具体的には、「トイレの独立」、「2口以上のコンロがある」、「エアコンの設置」などの設備面を入居者の多くが重要視しています。そのため、築20年以上の中古物件ですと、3点式タイプのユニットバスや1口コンロなどが多く、なかなか入居者がみつからない可能性があります。ただし、築20年以上の物件でも20u〜25uほどの広さがあれば、リノベーションをして入居者のニーズに合わせることもできます。
対談用写真

株式会社アセットリード
執行役員 営業部 部長

大木 二範氏

不動産投資に関わる全てをアセットリードでサポート

小松原氏:
他にも個人投資家が特に注意しておくべき点はありますか。
大木氏
隠れた注意点として、借地権、耐震性、隠れた瑕疵などがあります(図表4参照)。例えば、借地権のない物件の場合、借地料をコストとして負担する可能性があります。また、配管や白ありなどの隠れた瑕疵があった場合、修繕費などの負担が増加するかもしれません。ただし、これらの情報は個人投資家が事前に調べることは大変難しいため、信頼できる不動産会社を見つけることが重要になります。

図表4:不動産投資の隠れた注意点

図表4:不動産投資の隠れた注意点

出所:アセットリード作成

小松原氏:
最後に、新築物件に投資する際のメリット、デメリットについて教えていただけますか。
大木氏
新築は中古よりも価格が高い傾向にありますが、最新の設備がそろっていることや耐震性、隠れた瑕疵の不安が少ないだけでなく、ローンが利用できるのも特徴の一つです。ローンを利用すれば、当初の自己資金が少なくても投資を始められるだけでなく、団体信用生命保険への加入が必要になるため、すでに加入している保険の見直しができます。当社では、中古物件のリフォームから、新築物件の企画から開発及び建設、物件売買の仲介、入居者の募集、物件の管理などをグループ全体で総合的にサポートする体制を整えていますので、ご興味のある方は是非、お気軽にご相談ください。

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