フィデリティ・USリート・ファンドB(為替ヘッジなし)運用担当者スティーブ・ビューラー来日インタビュー「米国リートの魅力を引き出す運用の秘訣に迫る!」 フィデリティ・USリート・ファンドB(為替ヘッジなし)運用担当者スティーブ・ビューラー来日インタビュー「米国リートの魅力を引き出す運用の秘訣に迫る!」

ファンドの魅力について

フィデリティのリート運用は、幅広い分野でさまざまなチームが全面的にサポートし運用している点がとても特徴的です。

米国不動産株式、リートの調査チームの例では、およそ168銘柄の米国上場リートを徹底的に調査し、“どういった物件を保有しているのか、それが不動産市場においてどういった位置づけにあり、パフォーマンスはどうなのか”という点を調査しております。

それぞれのリートの財務状況も調査しており、“資金調達の状態、借り入れ状況、またそれらの返済期限に加え、新規の開発物件に向けての財務余力があるか、良い物件があった場合に、資金調達の余力があるか“といったところも調べています。

さらには、そのリートの株価に対するバリュエーションが”過去に比べてどういった水準にあるか、他のリートに比べ割高なのか割安なのか“なども見ております。これらは、他社の運用においても行われていることですが、フィデリティの最大の強みとしましては、リートチームの調査のみならず、不動産担保証券や不動産専任の債券チームの情報、さらには株式調査チームの情報も活かしながら調査・分析をしている点です。

株式調査チームとの連携としまして株式調査チームがテナント側の店舗売り上げの伸び、店舗の新規開店や閉店などの動向を調査している例が挙げられます。これら、さまざまな角度からの情報を総合的に勘案して個々の組入銘柄、あるいは個々のセクターを決定しているというところにフィデリティのリート運用の強みがあると言えるでしょう。

フィデリティのグローバルな調査体制

足元のUSリートのマーケット環境について

2016年後半そして2017年に入ってからも、政治的な様々なイベントがリート市場に影響を与えてきました。

特に、11月の大統領選挙で共和党が勝利を収めたということに加え、上院下院とも共和党が半数を占めたことが重要な出来事だと考えています。それらを受けて2%未満だった長期金利が2.5%を超えた水準へ急激に上昇し、リート市場に短期的にマイナスの影響を与えました。ただ長期的に考えますと、金利の動向が与えるリート市場への影響は、比較的限定されているという状況です。つまり、長期的には両者の相関は低いわけですけれども、短期的には影響を受けるということもあり得るということになります。

昨年後半のリート市場は下図の通り一旦調整しましたが、大統領選以降は急速に回復し、1月にはいってからは横ばいという状況かと思います。また、重要な点としましては、金利の影響を考えますと、やはり金利が上昇するということは景気が順調であるということですから、ファンダメンタル的にはリートにとってもプラスに働くこととなります。例えば、空室率が減少し、賃料をほとんどの都市、ほとんどのセクターで引き上げることが可能になっているというような状況になるわけです。

スティーブ・ビューラー氏
スティーブ・ビューラー
フィデリティ・インベスメンツ
ポートフォリオ・マネージャー

今後のパフォーマンスに関しましては、トランプ政権が成長寄りの政策をいかに実施できるか、刺激策を取れるか、金融あるいは法人分野において規制緩和が実施できるかによりますが、株式市場が急激に上昇しますと、それは相対的にディフェンシブ銘柄と考えられるリートにとっては若干マイナスということになります。その一方で、一部政策が必ずしも実行に移されず、株式市場が期待を裏切られることになれば、むしろリート市場にとってはプラスということになるでしょう。

2016年の米国リートのパフォーマンス

トランプ政権のリート市場に与える影響について

まだ、かなり不透明なところがあると思いますが、当然景気が回復してくれば、商業用不動産にとっては順調な展開になりますし、それはリートにとっても追い風になります。トランプ政策の中でも、特に注目すべきは法人税減税、各種改革が行われるかどうかという点ですが、法案が出て、上院・議会を通過するということになりますと、当然、景気刺激策を取ることになりますので、法人税減税等によってGDPを押し上げる要因になるでしょう。

また、金融、あるいはその他の分野で行われる規制緩和も経済を押し上げると期待される一方、保護主義的な政策が実施されますと、それは一部を相殺するようなマイナス要因になりかねません。ただ、保護主義的な政策に関しましても、国内産業にとってはプラス、輸入をしている小売にとってはマイナスというような形で業界やセクターによってまだら模様になるかと思います。

徳永 浩
聞き手:徳永 浩
モーニングスター株式会社 記者

バリュエーションについて

米国リートのバリュエーションですが、現状は魅力的な水準となっております。NAV(Net Asset Value)という純資産価値に対して、過去平均が3%割高の水準であるのに対し、現在の水準は7%割安/ディスカウントとなっているということで、若干割安感があります。この背景としましては、キャッシュフローが積み上がってきている点に加え、商業用不動産に対する需要がしっかりしているということ、また、これから物件に投資しようという資金が潤沢であることなどがあげられます。

米国リートのNAVプレミアム/ディスカウント

私としては、純資産価値が回復しているにもかかわらず、バリュエーションが割安になっている銘柄を選んで投資するようにしています。また、M&Aの対象となる企業や、一部資産を売却する可能性のある企業、あるいは自社株買いを検討しているなどといった企業イベントに注目して組み入れる場合もあります。

業種別組入比率と上位10銘柄(2016年12月末時点)

今後の市場の見通し・リスク要因について

先ほど申し上げたように、長期的に見れば、短期金利であろうと、あるいは米国10年国債といったような長期の金利であっても、リートのパフォーマンスとはほとんど相関がないという事実があります。ただ、2016年のように短期的には相関が強くなるといった局面もあります。

私は、短期金利は今後とも上昇するとは思いますが、リートの業績などにとってより注視すべき長期金利に関しては、今の水準からそれほど大きく短期的に上昇するということはなく、寧ろトランプ新政権の政策実行などを鑑みながら市場予想よりは遅れて上昇すると見込んでいます。こうした状況は、米国リートにとって良好な投資環境と言えます。

米国リートのファンダメンタルズは先ほど申し上げたとおり空室率が改善し、賃料も上昇局面にあるなど非常に良好な状況が続くでしょう。それから資金調達に関しましても、調達能力はしっかりしておりますし、調達コストも抑えられた低い水準です。これらを総合的に鑑みると、現状の米国リートのバリュエーションは割安感があると言えます。

リスク要因としては、寧ろトランプ大統領が地政学リスク、通商問題、あるいは保護主義に時間を費やし、一方で経済政策が手つかずのまま先送りされてしまうというリスクの方が大きいと思っています。経済政策が全く打ち出されないということになりますと、これは米国経済にとっても、また資本市場にとっても、ひいてはリート市場にとっても芳しくない状況となるでしょう。

お申込みにあたっては、投資信託説明書(交付目論見書)を必ずご確認の上、ご自身でご判断ください。

交付目論見書 | 投資リスク | お申込みメモ・手数料等 | 収益分配金に関する留意点

  • 当資料は、信頼できる情報をもとにフィデリティ投信が作成しておりますが、正確性・完全性について当社が責任を負うものではありません。
  • 当資料に記載の情報は、作成時点のものであり、市場の環境やその他の状況によって予告なく変更することがあります。また、いずれも将来の傾向、数値、運用結果等を保証もしくは示唆するものではありません。
  • 当資料に記載されている個別の銘柄・企業名については、あくまでも参考として申し述べたものであり、その銘柄又は企業の株式等の売買を推奨するものではありません。
  • 当資料にかかわる一切の権利は引用部分を除き当社に属し、いかなる目的であれ当資料の一部又は全部の無断での使用・複製は固くお断りいたします。
  • 投資信託のお申し込みに関しては、下記の点をご理解いただき、投資の判断はお客様自身の責任においてなさいますようお願い申し上げます。なお、当社は投資信託の販売について投資家の方の契約の相手方とはなりません。
  • 投資信託は、預金または保険契約でないため、預金保険および保険契約者保護機構の保護の対象にはなりません。
  • 販売会社が登録金融機関の場合、証券会社と異なり、投資者保護基金に加入しておりません。
  • 投資信託は、金融機関の預貯金と異なり、元本および利息の保証はありません。
  • 投資信託は、国内外の株式や公社債等の値動きのある証券を投資対象とし投資元本が保証されていないため、当該資産の市場における取引価格の変動や為替の変動等により投資一単位当たりの価値が変動します。従ってお客様のご投資された金額を下回ることもあります。又、投資信託は、個別の投資信託毎に投資対象資産の種類や投資制限、取引市場、投資対象国等が異なることから、リスクの内容や性質が異なりますので、ご投資に当たっては目論見書や契約締結前交付書面を良くご覧下さい。
  • 投資信託説明書(目論見書)については、販売会社またはフィデリティ投信までお問い合わせください。なお、販売会社につきましては以下のホームページ(http://www.fidelity.co.jp/fij/fund/japan.html)をご参照ください。
  • ご投資頂くお客様には以下の費用をご負担いただきます。
  • 申込時に直接ご負担いただく費用: 購入時手数料 3.78%(税抜3.50%)を上限
  • 換金時に直接ご負担いただく費用: 信託財産留保金  基準価額に対し0.30%
  • 投資信託の保有期間中に間接的にご負担いただく費用: 信託報酬  ファンドの純資産総額に対し、年1.512%(税抜1.40%)の率を乗じた額が運用管理費用(信託報酬)として毎日計算され、ファンドの毎計算期末または信託終了のときにファンドから支払われます。
  • その他費用:上記以外に保有期間等に応じてご負担頂く費用があります。目論見書、契約締結前交付書面等でご確認ください。

※当該手数料・費用等の上限額および合計額については、お申込み金額や保有期間等に応じて異なりますので、表示することができません。
※ファンドに係る費用・税金の詳細については、投資信託説明書(目論見書)をご覧ください。

「収益分配金に関する留意事項」

投資信託における分配金は預貯金の利息とは異なります。分配金は計算期間中に発生した収益を超えて支払われる場合があります。その場合、決算日の基準価額は前期決算日と比べて下落することになります。また、分配金の水準は、必ずしも計算期間におけるファンドの収益率を示すものではありません。投資者のファンドの購入価額によっては、ファンド購入後の運用状況により、分配金額より基準価額の値上がりが小さい場合もあるため、分配金の一部又は全てが、実質的に元本の一部払戻しに相当する場合があります。

フィデリティ投信株式会社 金融商品取引業者
登録番号:関東財務局長(金商)第388号
加入協会:一般社団法人 投資信託協会、一般社団法人 日本投資顧問業協会 MK170213-1

PAGE TOP

この資料は投資判断の参考としてモーニングスターが情報提供しております。モーニングスターのレーティング情報は過去のパフォーマンスに基づくものであり、将来のパフォーマンスを保証するものではありません。また、モーニングスター株式会社が信頼できると判断したデータにより作成しましたが、その正確性、安全性等について保証するものではありません。著作権、知的所有権等一切の権利はモーニングスター株式会社並びにMorningstar.Incに帰属し、許可なく複製、転載、引用することを禁じます。

広告企画・制作=モーニングスター株式会社

Copyright© Morningstar Japan K.K.All rights reserved.