モーニングスター主催 不動産投資セミナー これからの不動産市場とゼロから学ぶ長期投資戦略 MORNINGSTAR×Century21 reicious

フリーアナウンサー唐橋ユミ氏×センチュリー21レイシャス代表取締役 住吉秀一氏

モーニングスターセミナー新春不動産投資セミナーが1月27日、東京・八重洲で開催され、
センチュリー21レイシャスの代表取締役 住吉秀一氏とフリーアナウンサーの唐橋ユミ氏が
「これからの不動産市場とゼロから学ぶ長期投資戦略」をテーマに対談した。
対談の要旨は、以下のとおり。

特別対談

これからの不動産市場と
ゼロから学ぶ長期投資戦略

投資経験がなくてもはじめられる
不動産投資とは?

唐橋氏:資産運用について興味は持っているものの、経験がありません。わかりにくい、難しいと感じてしまっています。そこで、本日は、「ゼロから学ぶ」という機会ですので、しっかり学んでいきたいと思います。

住吉氏:当社を通じてワンルームマンションを購入される方は、ほとんどが、不動産投資は初めてという方です。そのような初めての方にも、丁寧にアドバイスをして、ご納得のいく説明ができるというのが、当社のサービスになります。

たとえば、不動産の購入といっても、ご自身が住まうわけではないので、通常の持ち家を探す時とは、選ぶポイントが異なります。

投資物件は、ローンを組んで物件を購入していただくのですが、その返済は、主に家賃収入をあてることになります。そして、ローンの返済が終了した後には、老後の年金の補完として家賃収入を使う、または、ローンには保険が付きますので、保険の一部として投資用不動産を購入するという考えの方もいます。様々な利用方法がありますので、それら全般を視野に入れてアドバイスをしています。

不動産投資のリスクとメリットは?

唐橋氏:投資にはいろんなリスクもあると思います。どんなリスクがありますか? それでも投資するメリットは?

住吉氏:株式や保険商品などにはない不動産特有のリスクはあります。火事や地震などの災害にあうなどというのは、不動産に特有です。そのようなリスクを理解して、また、リスクについては保険をかけるなどヘッジをしてリスクと付き合うことがポイントです。リスクを理解すると、イメージほどにはリスクが大きくないということがわかっていただけると思います。

一昔前は、大企業に就職できれば、あるいは、公務員になれば、将来は安泰ということもあったのでしょうが、今は、そのようなことはありません。何が起こるかわからないので、自分で将来に備えようとしています。その備えのひとつとして、不動産投資ということが意識されています。

昔から、大家さんとして、不動産を貸して、家賃を安定収入にするという仕事はありました。今では、大家さんとして家賃を徴収するとか、物件の不具合を直すなどの仕事を代行するサービスもあります。北海道や九州に住んでいても、東京の物件を購入し、大家業の代行を頼むことで、銀行の通帳ひとつで家賃収入の振込を受けることができます。会社員でも、手軽に不動産投資が安心してできる時代になっています。

東京23区、
駅徒歩10分以内のワンルームマンションの安心感?

唐橋氏:レイシャスさんが提供する物件の特徴は?

住吉氏:東京23区で、駅から徒歩10分以内の物件を基本にしています。不動産投資をして長期に持つ、また、長期に安定した家賃収入が期待できる立地にこだわっています。都心で立地の良い物件については、資産価値が落ちにくいという特徴があります。

唐橋氏:駅に近いというのは、大事なポイントだと思います。その他に、東京でオススメの地域とかはありますか?

住吉氏:駅に近く、東京の中心に近い方が、立地としては良いのですが、そのような場所は地価も高いのです。人に貸すことを考えると、あまりに家賃が高い地域では、借りる人も限られます。都心への通勤の便が良くて、かつ、家賃も値ごろというバランスが大事だと思います。

これまでの東京の不動産物件というと、西側が人気エリアでしたが、千代田区や中央区へのアクセスの良さなどが見直され、東側に期待が高まっています。江東区や荒川区、墨田区などのエリアです。江東区には地下鉄8号線(有楽町線)の延伸計画もあって、ますます便利な地域として注目されると思います。

日本が少子高齢化で人口が減少するなかで、東京は人口増加地域であることが知られていますが、東京の中で、港区についで人口増加率が高いのは江東区です。バブル期には「ドーナツ化現象」といわれ、東京の郊外に多くのマンションが建ちましたが、現在は、「逆ドーナツ化」といわれ都心に注目が集まっています。

唐橋氏:東京オリンピックが近づいていますが、オリンピック前後では東京の不動産の様子も変わるのでは?

住吉氏:東京オリンピックの影響もあって、東京の不動産は値上がりしています。東日本大震災の復興需要があって建築費が値上がりしているところへ、オリンピック需要が重なった影響です。また、オリンピックで値上がりすることを狙って外国人が東京の不動産を買っているのも、価格を押し上げています。この外国人需要は、オリンピックの開催前には売却するのではないかとも言われていて、オリンピックが近づくと価格が下落するという見通しもあります。

ただ、現実に不動産価格がどのように動くかは予測が難しいものです。ですから、様々な経済環境の変化があっても価格が左右されにくい物件を選ぶことが大事になると思います。都心のワンルームマンションというのは、バブル期と比較しても家賃の水準がほとんど変わっていません。家賃が安定しているという特徴があります。

不動産投資で成功する人の条件は?

唐橋氏:不動産投資というと元手も必要になりそうなので、やはりある程度のお金持ちでないとできないと思うのですが、どのような方が、不動産投資をしているのですか?

住吉氏:ローンで始める方がほとんどなので、ローンの条件が合えば100%ローンも可能になっています。不動産投資を始めるために、何十万円も用意する必要があるのではないかと身構える人もいますが、そのような心配はありません。当社の物件を購入される方も、会社員や公務員の方がほとんどです。老後の年金代わりにマンションを持っておくのも良いという堅実な考え方の人が多いです。平均年齢は42~43歳ですが、30代~50代まで幅広い方が不動産投資を始めています。

建物が古くなったら売れなくなるのではないかと気にする方がいます。借り手がずっとついていれば、売ることを気にする必要もありません。また、1~2年で売却して儲けようというものでもありません。長期で考えていただくと、保有するメリットを感じていただけると思います。

唐橋氏:マンションの購入というと、たとえば隣接している駐車場に、突然、高層マンションが建ってしまって日当たりが悪くなったなどということもありますよね?

住吉氏:確かに、自分が住まうことを考えると、いろんなこだわりが出てくると思うのですが、投資用の物件は、ワンルームマンションで、基本的に単身者が利用します。ずっと住むわけではないので、住まいとしての執着心が強くないという特徴があります。

日当たりの問題にしても、北向きは日当たりが悪くて嫌だということは、ファミリータイプのマンションであれば問題になりますが、ワンルームマンションでは、それほど気にされません。昼間は働いていて、マンションは眠るための場所といった位置づけです。大事なのは職場まで何分で行けるのか、電車の乗り換えは少ないかなどの立地です。

また、投資用マンションは、ほとんどの方がローンで購入されるので、物件としてローンの対象になるかということも大事です。その際に問題にされるのは、家賃が滞りなく入ってくるかということです。ローンの対象にならないような投資用マンションは開発できないというのが原則ですから、これは、投資される方にはひとつの安心材料ではないでしょうか。長期で保有できる立地の物件を選んで、長期にわたって無理のない資金計画を作って、長期に投資するということが、不動産投資の重要なポイントです。

今、レイシャスがおすすめする
不動産物件はここだ!

ディアレイシャス」シリーズの立地を特長的に示す「菊川」


※ご好評につき、完売いたしました。

レイシャスが提供する投資用ワンルームマンション「ディアレイシャス」シリーズの最新物件として、「ディアレイシャス菊川」を販売しています。東京23区、駅徒歩10分以内の立地にこだわった「ディアレイシャス」シリーズの13棟目になります。

「ディアレイシャス菊川」は、都営新宿線「菊川」から徒歩3分。その他、都営大江戸線・新宿線「森下」、半蔵門線・都営新宿線「住吉」、半蔵門線・都営大江戸線「清澄白河」も徒歩圏内にあります。

「菊川」から「新宿」まで直通20分、「神保町」まで直通10分。「森下」から「汐留」へ直通13分、「六本木」へ直通22分。「住吉」から「大手町」へ直通10分、「渋谷」へ直通25分。3路線利用で通勤にも通学にも抜群の利便性があります。また、東京駅からタクシーで深夜料金でも2000円ですし、バス便も充実しています。

周辺には深夜1時まで営業しているスーパーもあり、コンビニ、ファミリーレストランなども多数あります。

さらに、大手企業のオフィスも多いことから、社宅としての需要も見込まれ、アジアヘッドクオーター特区として外資系企業の誘致をしていることから、今後の発展も期待できます。実際に、立地する江東区は、過去5年間の人口増加数では東京23区の中で、港区に次いで第2位という地域になります。

一方、建物の仕様にもこだわりました。洗練されたデザインを取り入れたエントランスは、天然石貼りの壁で気品のある空間になりました。オートロック、24時間セキュリティ、浴室換気乾燥暖房機など、最新の設備を備えています。また、玄関壁にブラインドフック、キッチンにはシンクスライドシートを標準で付けています。入居者アンケートで希望の多い設備については、極力取り入れるようにして細部にまで入居者の満足度を高める工夫をしています。また、オール角部屋でWiFi付きです。

また、東京駅から3.5km圏の都心エリアのワンルームマンションの賃料の水準は、六本木の17.4万円、赤坂の13.6万円、麹町の13.5万円などという水準に対し、菊川のエリアは10万円を切るくらいの賃料となっていて、それだけ入居者の対象が広がるというメリットもあります。

現在、1都3県のアパートの空室率が上昇しています。超低金利を背景にして相続対策としてアパートの建設が増え、金融機関もアパート融資を積極的に行ったことなどが原因です。当然、相続対策がメインですから、アパートの立地は二の次に開発されたことなどが空室の原因になっています。神奈川県で空き室率が急上昇しています。

それと比べるとマンションは安定しています。特に立地にこだわって開発している「ディアレイシャス」シリーズは、平均で入居率が97%程度と大変安定しています。2011年以降には、賃料の引き上げが実現した物件もあります。投資用物件は、立地をポイントに選んでください。

会社概要

商号 株式会社レイシャス
所在地 〒104-0031 東京都中央区京橋2-14-1 兼松ビルディング5階GoogleMAP
電話番号 03-6880-1002
FAX番号 03-6880-1009
代表取締役 住吉 秀一
設立 平成23年3月
営業免許 宅地建物取引業 
東京都知事(2)第92920号
事業内容 不動産の売買、仲介、賃貸借及び管理、 都市開発に関する企画、立案、ファイナンシャル プランニング
資本金 3,000万円

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