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初めてのマンション経営を成功に導くポイント 投資用不動産を活用して資産を形成する方法 | モーニングスターセミナー採録 初めてのマンション経営を成功に導くポイント 投資用不動産を活用して資産を形成する方法 | モーニングスターセミナー採録

初めてのマンション経営を成功に導くポイント
投資用不動産を活用して資産を形成する方法

 PIM 営業部課長代理の近藤譲氏は5月12日、東京・日本橋で開催された会社員のための不動産投資セミナーで講演し、不動産投資がかつてなく盛り上がりをみせる中で、初めて不動産に投資しようとする方々にとって、首都圏で好立地のワンルームマンションのメリットを説いた。近藤氏の講演要旨は以下の通り。

セミナー風景
 

マンション投資による資産形成法〜分散投資として〜

株式会社PIM
 マンション経営アドバイザー 
近藤 譲氏

30代〜40代のサラリーマンが取り組む不動産投資とは?

 日本では昔から「資産三分法」などといわれ、「株式」「預貯金」「不動産」に分けて持つことが重要とされてきた。その場合、不動産は家賃収入が安定して見込まれる資産として期待されるが、実際には、不動産物件によって売りやすさ、また、空室リスクの高い低いがある。新築ワンルームマンションは、最も売りやすく、かつ、都心で立地が良い物件は空室リスクも小さい。初めて投資用の不動産を考える人は、新築、または、築浅のワンルームマンションから始めると良いだろう。

図表1 黄金の資産三分割

図表1 黄金の資産三分割
  • 出所:PIM会社資料より

図表2 個人向け不動産投資商品リスク表

図表2 個人向け不動産投資商品リスク表
  • 出所:PIM会社資料より

 PIMは、ワンルームマンションに特化して投資用不動産を紹介している。新築から中古まで、また、1部屋から1棟売りまで手掛けているが、中古物件の場合、それを仲介するのではなく、PIMが一度買い取って、瑕疵担保の責任はPIMが負うという形で販売している。また、毎月4000円の手数料をいただいて、家賃保証や賃貸管理も含めたサービスを提供しているところに特徴がある。

 当社の管理物件数は17年3月で約2760戸だが、そのオーナーは30代〜40代で合計65%を占める。また、96%は公務員も含むサラリーマンだ。近年の特徴として女性の利用が増えていて、現在26%が女性オーナーになっている。

 実際に投資用不動産の取引数は首都圏で2010年は年間で約2万3000件だったものが、2015年には約5万7000件へと倍増するなど、投資用不動産へのニーズは拡大している。

 なぜ、これほど投資用不動産が注目されているのか? オーナーになられた方に投資を検討されたきっかけを聞くと、「将来への不安」という答えが多い。年金がキチンともらえるのかわからない、給料が上がらないなど、何か副収入の手段を持ちたいと考える人が増えている。たとえば、公的年金は現在の65歳支給が、68歳や70歳などに支給開始が先送りされる議論がある。年金を受け取るまでの空白期間に得られる収入の手段として賃貸不動産の取得を考える方もいる。

図表3 ライフプラン 人生の収支グラフ

図表2 人生の収支グラフ
  • 出所:PIM会社資料より

不動産投資のメリット、利回りの計算が可能

 現在の投資用不動産の投資環境は、過去と比較して良い環境といえる。ワンルームマンションの価格は、築浅、または、新築物件で1600万円〜3000万円。ローンの金利は、かつてなく低く、年1.6%〜3%台で借りることができる。そこで35年間のローンを組むと、月々の返済額が約6万円〜9万円となり、家賃が7万円〜9万円が見込まれるため、月々のローン支払いを第三者から入ってくる家賃収入で支払ってしまうことが可能になっている。

 バブル時代には、10平方メートル程度のワンルームマンションが4000万円程度の販売価格だった。ローン金利は年8%〜9%だったので、月々の支払いは約30万円にもなった。家賃収入は当時も今もあまり変わらず、8万円〜10万円程度だったので、不動産ローンを抱えていることの節税効果が5万円〜10万円程度あったとしても、月間で15万円程度の持ち出しだった。年間で180万円もの出費があるのに、マンション投資が活発に行われていたのは、1年間で数千万円も値上がりする物件があったためだ。

 現在の投資用不動産は、バブル時代とは大きく異なっている。ローンの支払いと等しいくらいの家賃収入があるので、値上がり売却を意識しなくても良い。むしろ、家賃を預貯金の利息のように考えることができる。たとえば、築浅で1800万円の物件があり、8.5万円の家賃で借り手がいたとすると、年間の家賃収入が102万円になる。1800万円の資金で、毎年102万円の収入があれば、利回りは5.66%になる。定期預金の利息が0.02%などと比較すると圧倒的に有利だ。

 もちろん、預金はその日のうちにキャッシュ化できるが、不動産の場合は、すぐに売れない。また、買った値段では売れない可能性もある。ただ、年間100万円の家賃収入があれば、10年間で1000万円の収入を得るので、1800万円の物件を半値で売ってもまだプラスにできる。

 また、ローンで物件を取得する場合は、年間のキャッシュフローで利回りを計算することもできる。2000万円の物件があって、頭金に700万円を入れて、1300万円のローンを組んだとする。35年ローンで月々の支払が4.3万円だった場合、家賃が8.5万円だと、毎月4.2万円のプラスがでる。年間のプラスは50.4万円なので、頭金として入れた700万円の投下資金利回りは7.2%になる計算だ。

 このキャッシュフロー利回りの考え方を進めると、ローンを繰り上げ返済することで有利な資産運用ができることが分かる。たとえば、1800万円のローンで物件を取得し、10年後に(ローン残高が1400万円)、手元にある300万円の現金を繰り上げ返済にあてたとする。25年のローンに組みなおすと、月々の支払が減って家賃との差額が2.7万円程度得られるようになる。その利回りを計算すると、300万円の投下資金に対して10%以上の高い利回りになる。さらに、60歳になった時に、退職金でローン残高を完済してしまうと、月々の家賃から1.5万円程度の管理費を支払うだけで、残りは年金代わりに受け取れる。

図表4 メリット

図表4 メリット
  • 出所:PIM会社資料より

売却時は賃貸収入がクッション、保険効果や所得控除のメリットも

 一方、売却を考えた場合の不動産市況の状況だが、バブル時代の不動産価格ピーク時に、坪単価500万円超だった価格は現在、200万円台後半になっている。いわゆる「失われた20年」やリーマンショックを通じて、新築のマンション価格はほぼ横ばい、すなわち、中古物件の価格は値下がりするという状況が続いていた。2005年頃までは、年間供給戸数が8万戸を超える大量供給時代だったものが、近年は4万戸程度に落ち着いている状況だ。

 たとえば、2000万円で購入した物件が、10年後に売却してローン残高を返済しても売却益が出るような時代といえる。これは、バブル期の反省から金融機関の融資姿勢が「原価法」(再調達する場合の原価を求めて、その原価をもとに資産価格を求める方法)というやり方から、「収益還元法」(将来にわたって生み出す収益から還元利回りで還元して資産価格を求める方法)に変わっている。つまり、収益を生まない物件ではローンが組めなくなっている。もちろん、売却時に価格が大きく落ち込まないように、立地はこだわる必要がある。

マンション投資の重要ポイント

株式会社PIM
 マンション経営アドバイザー 
近藤 譲氏

マンション経営に望ましい立地とは?

 現在、投資用不動産については、東京23区のうちの19区に加え、三鷹・吉祥寺、川崎・横浜など地域で、駅から徒歩10分〜15分の距離でないとローンが付きづらく、担保価値として評価が厳しい。地方では、名古屋、京都、大阪、福岡の一部の地域のみになっている。このような立地の物件は、家賃がしっかりとれて、家賃の値下がりのリスクも小さいため、投資用不動産でローンが組みやすい。

 そして、不動産ローンを組むときに、団体信用保険に加入するので、生命保険に加入している保険料を低減することも可能になるというメリットもある。さらに、住宅ローンの支払いと家賃収入がほぼ同じ水準にあっても、建物減価償却が必要経費として認められるため、確定申告をすることで所得税が還付され、住民税が減税されるというメリットもある。

 投資用不動産としてマンションを取得するのであれば、賃貸需要が強い東京の物件から探すべきだ。東京オリンピックに向けて東京の不動産が注目されているが、それは、オリンピック開催に伴い東京のインフラが整備されることによって東京の不動産価値が上がることが理由になっている。空港が整備され、道路や鉄道等も拡充し、東京の利便性が向上する。これは、オリンピックまでではなく、その後も効果が残る。さらに、2027年には、東京と名古屋を40分間でつなぐリニアモーターカーの開業も予定されている。

 そして、東京ならではのメリットとして、東京全域が国家戦略特区に指定され、国際的な経済活動の拠点として重点的に整備され、様々な規制緩和が実施されている。中でも、東京の中心部に設けられたアジアヘッドクォーター特区では、外国企業誘致プロジェクトが進められ、世界に東京の情報が発信されている。世界の市場と比較すると、東京はニューヨークやロンドンなどと比較して不動産の投資利回りが高い。海外の資金が東京に入り込むようにもなっている。

 加えて、人口は東京に一極集中している。賃金や求人倍率が全国平均を上回る東京は、生活していくには魅力的な地域なので、今後も人口が東京に集まる傾向は続くだろう。ただ、すでにファミリー世帯は減少し、世帯数の伸びが大きいのは単身世帯だ。晩婚化の傾向が顕著となり、2035年まで単身世帯が東京の人口増加をけん引する状況が続くと考えられる。

 首都圏の投資用マンションの販売戸数は、ピークが年間9200戸程度だったが、現在は6000戸程度になっている。都内で徒歩10分圏内という限られた立地の物件は多くない。今後の物件需要を考えても、投資用不動産として初心者でも成功できる物件は、都内の単身者・ディンクス向けの好立地、新築・築浅物件といえる。

初心者にも安心、PIMの賃貸管理

 実際に物件を購入しようとすると、空室にならないか?家賃が滞納になるとローンの支払いがとどこおる?金利が上昇するとローンの支払いが厳しくなる? 地震や火災は?などなど、様々な心配事が出てくる。実際に存在する物件として、四谷にある物件は、駅徒歩5分の好立地が評価され、築60年を経過した今でも現役の賃貸物件だ。立地が良く、しっかり管理された物件は、大きな資産になる。

 PIMは、マンションの販売と賃貸管理を行うだけでなく、グループ会社のアーバネストによる入居者募集も行っている。この効果もあって、当社の管理物件の入居率は97.88%(2017年2月末現在)になっている。

 また、当社が販売した物件については、月額手数料4000円(税抜き)でマスターリースの契約を承っている。この契約によって、家賃の集金代行や設備保証、滞納保証を行っている。設備保証は、エアコンやガス給湯器、レンジフードなどの設備が10年前後で交換が必要になるところ、修理・交換にかかる費用の一部を補償するサービス。たとえば、エアコンは8万円程度の実費がかかるが、うち6万円は設備保証で負担する。

 家賃の滞納は、実際には1%程度しか発生しないものだが、オーナーとしては気になるところなので、マスターリースで保証している。また、居住者からの様々な苦情等の受け付けも24時間、管理センターが対応している。

 マンション経営で成功するポイントは、まず、短期的な値上がり・売却目的で購入しないこと。また、表面的な利回りよりも、確実な家賃収入が得られる物件を選ぶこと。そのためには、立地条件の良い物件を持つことが重要だ。

 そして、物件を選ぶにあたっては、自分自身の好みではなく、入居者目線で選び、企画モノや流行に左右されないことも大事だ。そして、マンション経営にあたっては、ローンの繰り上げ返済や売却など、柔軟に対応すること。もちろん、信頼できる賃貸管理会社をみつけることも大事だ。

 一言にマンション経営といっても様々なニーズがある。将来の年金への不安があってご自分のために購入するのか、または、相続対策で購入するのかによってもマンション経営の方法は異なる。あなた自身のライフプランに合ったマンション経営の方法をご検討ください。

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