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会社員のための不動産投資セミナー「初心者でも失敗しないためのポイントとは」 | モーニングスターセミナー採録 会社員のための不動産投資セミナー「初心者でも失敗しないためのポイントとは」 | モーニングスターセミナー採録

第1部
どうして今が不動産投資のチャンスなのか?
金利・地価・マンション価格・人口などから徹底検証!
「成功するマンション投資法」

 8月24日、東京・丸の内で開催し、大盛況に終わった「会社員のための不動産投資セミナー 初心者でも失敗しないためのポイントとは」で講演した住宅コンサルタントの野中清志氏が、いくつかのキーワードを使って、昨今の不動産投資事情について分かりやすく解説した。

セミナー風景

不動産投資の「逆転現象」

 不動産投資市場で今、「逆転現象」が話題になっている。投資用マンションの購入者が従来の主役であった中高年から、20代後半〜30代前半の若い方が増えている。この背景には、年金制度への信頼感の低さ、そして、低金利によって家賃とローンの差がなくなり投資用不動産が持ちやすくなっているということもある。

 また、「逆転現象」はワンルームマンションの借り手にも表れている。これまではワンルームマンションの借り手は、若い方々だったが、近年は晩婚化、あるいは、「没1(ボツイチ、配偶者を亡くし単身となった人)」の増加によって、中高年の1人暮らしが増えて、ワンルームマンションの借り手になってきている。

 これによって、ワンルームマンションのオーナーが20代、30代の若者で、借りている人が中高年ということが増えている。買う人、借りる人の層が厚くなってきているということが近年の特徴の一つだ。

野中 清志
住宅コンサルタント

「マクロデータには盲点がある」

 不動産投資を考える時に、マクロデータだけを見ていては間違うということがある。たとえば、日本の人口が減っているのだから、不動産投資の将来は暗いという見方がある。しかし、現実には増えているところがある。北海道は全体としては人口が減っているが、札幌市中心部の人口は増えている。九州は人口が減っているが、福岡の博多は増えている。大都市部、首都圏、特に東京を中心に人口が増えているところはある。

 空き家が増えている。2013年のデータで全国に830万戸だった空き家は既に900万個を突破していると思われる。しかし、日本で足りていない住宅もある。空き家になる住居の特徴は、郊外の広すぎる住宅。5LDKなどの広い間取りは、今の日本の家庭には需要は低い傾向にある。需要があるのはコンパクトな住宅。また、台風や竜巻などの頻発によって自然災害に弱い住宅は需要がない。

 日本で足りていない住宅は、コンパクトでクオリティの高い住宅だ。劣化しない最大のクオリティは、「時間」だ。駅徒歩何分という時間、都心から何分という時間は、ずっと変わらない。ここにプライオリティを置いて投資物件を選ぶようにしたい。

「相乗り投資」で安心を

 どこに投資すればよいのか? ワンルームマンションは、時間と利便性に着目し、アクセスが大事なことはいうまでもないが、具体的にどの地域を選べばよいのか? ヒントになるのが、「都市再生緊急整備地域」である。日本の都市を海外の企業や人材が集まるような街に再生しようと国が予算をつけて優先的に開発している地域だが、その40%が東京に集中している。中でも山手線の主要駅に開発地域が多い。東京、品川、新宿、池袋といったキーステーションにアクセスしやすいところは有利だ。

 ワンルームマンションを学生に貸すことを前提に考えると家賃の水準に限界がある。都市再生緊急整備地域のように、企業を呼び込もうとして開発されている地域では、法人賃貸契約の可能性がある。

 同様に、「国家戦略特区」があって、大手町や八重洲地域などの開発計画がある。これは、東京を「アジアヘッドクォーター特区」にして気勢を緩和して海外から企業や研究開発拠点を誘致しようという計画だ。品川地区を東京と世界をつなぐ拠点にしようという「東京サウスゲート計画」というのもある。このような、国や海外企業などが投資する地域に一緒になって投資するのが「相乗り投資」だ。

 たとえば、東京を国際金融都市として再開発しようという計画の一つに「丸の内3−2計画」があるが、来年の秋に完成する予定のビルなのに既に入居率が95%に達している。入居率が高いビルは改定賃料が自動的に上がっていく。このようなエリアにある不動産は、売却する時にも有利な条件で売却ができる。

マンションの資産価値は3つの視点

マンションの資産価値は3つの視点

「24時間働いてくれる自分の影武者」=マンション購入

 日本がデフレから脱却できないといわれ、給与が上がらないといわれている。たしかに、年収200万円以下、300万円以下の人は増えている。しかし、年収500万人以上の人は145万人も増えている。マンションの建設戸数は年間で5万戸程度、うちワンルームマンションは1.5万戸程度しかない。この供給に対して十分な需要があるといえるだろう。

 政府は副業を勧めている。単身の男女の場合、マンションを購入することによって、家賃収入を得るという考え方だ。副業を持つといっても働ける時間には限りがあるが、マンションは24時間働いてくれる。長く働いてもらうために、古くなっても価値が下がらないマンションを購入したい。

 マンションの資産価値の経済的要因を考えると、後から同じ土地に建てられた物件が、より高い値段で取引されるような地域は、マンションの価値が下がらない。たとえば、中央線の四ツ谷駅から徒歩6分にあるコーポラスは、1956年の建設で60年も経っているが未だ現役だ。60平方メートルのマンションが建設当初は230万円で販売されていたが、今現在の資産価値は4000万円になっている。近隣の同規模の新築マンションが9000万円で取引されているからだ。このような立地を選びたい。

 立地については、地方都市より東京、商業地と住宅地では商業地の方が価値が高い。住宅地については、「生産緑地」が2022年に大量に宅地転換されるとみられていて、供給が過多になると懸念されている。

国際都市=東京の優位性

 日本の少子高齢化で不動産が衰退していくという見方もあるが、一方で、国際化が一段と進むという考え方もある。たとえば、現在、「超・国際結婚」が増えている。日本に働きに来ている外国人通しが日本で結婚して家庭を設けるということだ。日本人が外国人と結婚する国際結婚も婚姻カップルの6%程度だが、東京の国際都市化が進むとともに、一段と国際化は進展し、人口は減らないだろう。

 2020年に東京オリンピックが開催され、それを過ぎると東京の不動産価格も崩れるという見方もある。しかし、近年にオリンピックが開催された都市の不動産価格の推移を調べると、香港、ロンドンなどで不動産価格が上がっている。この要因などが、国際金融都市としての機能だ。ロンドンのシティが国際金融市場として著名なように、東京も東京駅や日本橋地域を中心に国際金融都市化の構想が進んでいる。

 一方、世界の都市の不動産価格と比較すると、ロンドンやニューヨークなどより低く、香港、上海、台北などのアジア主要都市と比較しても低い水準にある。まだ出遅れているということができるのではないだろうか。

物件選びのポイント

 30平方メートル以下のワンルームマンションは、自分で住むのではなく、賃貸する物件といえる。選ぶポイントは、立地、コンパクト、収益性だ。

 サラリーマンをしていると、定年は2回ある。ひとつは、60歳前後にある役職定年で、その時に収入が20〜30%ダウンする。そして、65歳で迎える定年退職だ。この給与が減っていくことに備えたいというニーズが強い。安心して使えるお金について考えたい。それは、現役時代であれば給与、退職後は年金だろう。毎月安定してもらえると思うから使える。これは、家賃も同じだ。

 失敗しないための不動産投資のポイントは、「信頼できる会社」「信頼できる建物」「信頼できる立地」にある物件を選ぶことだ。建物や立地は不動産のハードの部分だが、建物管理というソフトも大事だ。両輪がそろってこそ安心した投資ができる。

 そして、ハードの部分では「合格圏」にあるものを選ぶ。立地は妥協してはならない重要な条件だが、「駅徒歩1分〜9分」は合格圏。また、建物の2Fでも10Fでも合格圏といえる。

 最後に物件選びのポイントをお話ししたい。まず、「人に貸すのはもったいない」と思える物件を選ぶことだ。利回りだけで物件選びを考えてしまうと、この肝心な要件が抜けてしまうことがある。そして、「女性の目線で考える」ということが大事だ。オートロックや宅配ボックス、あるいは、清潔感など、これからの不動産経営では女性の目線で物件を選ぶことがますます重要になっていると思う。

4つのポイント

第2部
少額投資で安定収入を得られるワンルームマンション経営

株式会社PIMのマンション経営アドバイザー近藤譲氏は8月24日、東京・丸の内で開催された「会社員のための不動産投資セミナー 初心者でも失敗しないためのポイントとは」で講演し、マンション経営で失敗しないポイントについて語った。講演の要旨は以下の通り。

分散投資としての「不動産」の考え方

 株式や投資信託に投資されている方は、分散投資についてよくご存じだ。昔から財産を3つの資産に分けて持つようにといわれ、「株式」「預貯金」「不動産」の3つを持つことがすすめられてきた。その中で、不動産はすぐに換金できないというデメリットはあるものの、インフレに強く、中長期に安定した収入が得られる資産として活用されてきた。

 今年になって、都内でマンションの販売にブレーキがかかってきたというニュースがあるが、買い控えになっているのは、ファミリータイプのマンションだ、広さ30平方メートル以下のワンルームマンションは活況で、若い人も多く購入するようになっている。現在では、マンション売買の成約の20%程度をワンルームマンションが占めている。この20%という水準は、かつてないほどに高い。

 ただ、個人向けの投資不動産は、物件の種類によってリスクが異なる。不動産のリスクとは、空室のリスク(高い、低い)と売却に関するリスク(売りやすい、売りにくい)。自分の投資の考え方によってリスクの取り方も考えるようにしたい。新築や中古のワンルームマンションは、空室のリスクが低く、売りやすい物件といえる。

近藤 譲
株式会社PIM マンション経営アドバイザー
図表
  • 出所:PIM会社資料より

 当社は2001年設立で、創業以来、ワンルームマンションの販売に特化してきた会社。今年3月末現在で2760戸の物件を管理し、その入居率は97.88%と非常に高い実績がある。新築や中古のワンルームマンションを取り扱う他、グループ会社で1棟ものの物件も取り扱っているため、あらゆる不動産投資ニーズにお応えできることが強みだ。

 今年1月に金融庁が地方銀行のアパート融資に注意喚起した関係で、アパートを1棟購入することに関する貸出が締まってきている。投資用ローンは、取扱い業者による金利水準に格差がある。ワンルームマンションは賃料が安定して入ってくることが大事で、そのような実績を評価されている。当社は、業界で最低水準の金利でローンを組むことができる。

ワンルームマンションの投資が盛り上がっている理由

 首都圏での投資用マンションの取引数は、2010年に約2万3000件だったものが、2015年には約5万7000件に増えている。現在では、物件を取得して登記簿が公開されると、すぐに物件を売ってほしいという連絡が入るほどの状況だ。

 この背景には高齢化の進展がある。平均寿命が年々伸びて、「老後難民」という言葉もできるほど、老後・定年後の生活費をどのように確保するかは大きな問題になっている。年金の支給開始年齢は65歳からに後倒しされたところだが、支給額を維持するために一段と遅らせるということもいわれている。先日、「高齢者」の定義を75歳以上にしようなどということがニュースになっていることなども、年金不安につながっている。不動産を持っていることの安定した家賃収入は、老後の不安を取り除く手段のひとつといえる。

少額投資で収支がプラスになる不動産投資の現在

 実際に現在の投資用不動産価格とその収支を見てみる。現在のワンルームマンションの価格は、新築から築浅の物件で1700万円〜3000万円程度。ローン金利が1.6%〜3%台なので、35年ローンを組んだとして試算すると、月々の支払は6万円〜9万円になる。家賃収入は7万円〜9万円なので毎月数千円のプラスが計算できる。月々のローンの支払いを第三者である入居者が負担しているようなイメージだ。

 一方、バブル期は、ワンルームマンションは今よりもずっと狭かったが4000万円以上の価格が付いていた。金利は8%〜9%だったので、月々の支払いは30万円以上だった。ところが家賃収入は、今とさほど変わらない8万円〜10万円。物件取得による赤字が月額5万円〜10万円の絶税効果に働いたとしても、毎月15万円以上の自己負担が必要だった。当時は、物件価格が値上がりしていたので、1年後に売却して売却益を得るという期待で買われていた。

 このように比較すると、現在は本当にいい時代になったと思う。少額の投資で始められ、収支をプラスの状態でマンションを購入することができる。

不動産投資のメリット

 不動産投資のメリットはいくつかある。まず、投資収益の利回りのメリットがある。たとえば、現金が2500万円で物件を購入した場合は、家賃の12カ月分が年間の収益になるので、家賃9万円×12カ月の108万円を購入金額の2500万円で割って求めた4.32%が表面利回りになる。預貯金の金利がゼロ%台の中で、魅力的な投資先といえる。もちろん、不動産が売却の時に購入価格と同じ値段で売れるとは限らない。値下がりするかもしれないが、その間の賃貸収入の累計を考えると、多少安く売ったとしても実質的な利益を確保できるということになる。

 また、ローンを組んで物件を取得した場合、2000万円の物件に対し、700万円頭金を入れて1300万円のローンを組んだとする。家賃が8.5万円で、月々のローン返済が4.3万円だとすると、月々のプラスが4.2万円。1年間の収益を投下した700万円で割ると、キャッシュフロー利回りは7.2%になる。このようにローンを組んでマンションを購入し、ローンを返済してしまって退職後に家賃収入を安定的な収益として得て暮らしていくこともできる。

図表
  • 出所:PIM会社資料より

 たとえば、40歳の時にフルローンでマンションを購入し、当初は収支トントンで収益を生まなかったとしても、50歳の時に余裕資金を300万円投入し、ローンの繰り上げ返済を行うことでキャッシュフローが生まれ、60歳で得た退職金でローン残債を完済してしまって、その後は家賃収入を生活費にあてていくことができるようになる。

 一方、売却による利益を得るために、できるだけ価格が下がり難い立地の良い物件を選ぶ必要もある。もともと、投資用マンションで融資を受ける際には、収益還元法によって収益化が期待できる物件でないと融資が受けられない。実際に、購入後は毎月の返済が続くので、たとえ購入価格で売却できないとしても売却益が得られる場合がある。立地は山手線の内側を中心にした東京の19区で、駅から徒歩10分以内の物件を選びたい。この他にも、住宅ローンにつく団体信用保険が生命保険替わりになり、また、購入物件の減価償却費など実質赤字経営とすることで節税する効果もある。

マンション投資のポイント

 初心者が成功するマンション経営のポイントは、まず、立地として東京と神奈川の一部を選ぶこと。特に、東京は東京オリンピックによる様々なインフラ投資が集中し、また、アジアヘッドクォーター特区構想などによっても東京に一極集中の傾向が一段と高まっている。たとえば、賃金や求人倍率ともに東京は全国平均を上回っている。そして、大学の都心回帰などの動きからも、単身世帯が増えている。

 都内には単身世帯が300万世帯あるが、ワンルームマンションはこれまでのストックも含めて20万戸程度しかない。立地の良い物件であれば、たとえば、代々木駅から徒歩6分の立地にあるワンルームマンションが建築から41年たった今でも、月8.5万円の家賃で稼働するなど、長期にわたって安定した家賃収入が期待できる。

 また、安心できる管理会社を得ることも重要だ。当社ではグループ会社を通じた入居者募集も手掛け、管理物件の入居率は97.88%になっている。そして、当社が提供しているマスターリースでは、4000円(税別)の手数料で、集金代行・設備保証・滞納保証のサービスを行っている。設備保証は、エアコンやガス給湯器などの設備の修理に関する費用を補償するサービスで、実費に対して一定水準の金額を補償しているため大変評判がいい。

 (1)売却目的で購入しない、(2)利回りより確実な家賃収入を重視する、(3)立地条件の良い物件を持つ、(4)入居者の目線で選ぶ、(5)民泊など新企画や流行に流されない、(6)住宅ローンの繰り上げ返済の活用や売却など柔軟に対応できるマンション経営をする、(7)信頼できる賃貸管理会社をみつける――ことが重要だ。

 何のためにマンションに投資するのかをぜひ考えていただきたい。年金対策、将来のインフレ対策、相続税対策や家族のために購入するということもある。それぞれの目的に適った投資を実現するためには、どのような取り組み方が良いのか? 当社にぜひご相談いただきたい。

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