年収700万円でも始められる!高収益が魅力の「中古一棟マンション投資」 年収700万円でも始められる!高収益が魅力の「中古一棟マンション投資」

 超低金利環境が続く中、投資先として実物不動産が脚光を浴びている。不動産投資というと、多くの人はワンルームマンションを思い浮かべるが、実は「一棟マンション投資」も、サラリーマン投資家にとってメリットの多い選択肢のひとつなのだ。ケリーバックスの住本明日菜氏に、中古一棟マンション投資の魅力と、同社のサービスについて話を聞いた。

今も根強い人気の不動産投資

 資産運用の必要性が叫ばれて久しい。将来の年金や社会保障への不安、物価上昇に備えるためには、預貯金だけでは不十分であることに異論はないだろう。一方で、世界的な低金利環境のため、サラリーマン投資家の投資対象となる金融商品の選択肢が狭まっているのも事実だ。

 このような環境の中で、相対的に高い収益を期待できる運用手法として、不動産投資が注目を集めてきた。不動産は実物資産なので、株式や債券のような発行企業の破たん、デフォルト(債務不履行)のリスクがなく、価値がゼロになることはない。マンションの家賃収入は景気動向の影響を受けにくく、比較的安定した収入が期待できる。

 ただし、それはあくまで優良な不動産に投資した場合に限られる。数年前から不動産投資はブームと呼べるほどの盛り上がりを見せており、サラリーマン投資家の旺盛なニーズに対して、優良物件の供給が追いつかないのが現状だ。

 個人が不動産投資を始める場合、通常は銀行からお金を借りて物件を購入する。購入した物件の家賃収入が、借入金の返済や諸経費などの支出を上回れば利益となるが、後者の方が多ければ損失となる。購入した物件が、立地などの条件により空室期間が長引けば、損失はふくらんでいく。不動産投資で成功するためには、購入金額の価値に見合う物件を選ぶことが求められる。

住本 明日菜氏
住本 明日菜
ケリーバックス 営業部 主任

一棟マンション投資は「現実的な選択肢」

 実物不動産投資は大きく分けて、マンションの1部屋だけを購入する「区分」と、マンションをまるごと購入する「一棟」がある。区分は初期費用が少なくて済むため、銀行からの借入がしやすく、本業の収入がそれほど多くなくても融資を受けられる。このハードルの低さから、区分マンションを求める投資家が増えたために、需要に対して供給の質が保てない傾向が強まり、結果として収益性の低い不動産を購入してしまう事例も見受けられる。

 一棟マンション投資は、当然ながら物件の購入に大きなお金が必要となる。「一棟投資はお金持ちのもの。一介のサラリーマンにとっては雲の上の話」と、選択肢にすら入れていないサラリーマン投資家も多いだろう。もちろん融資の条件は区分の場合より厳しくなるが、実際には年収700万円ほどのサラリーマンが一棟マンションを運用している事例もある。一棟マンション投資は決して手が届かない世界ではなく、現実的な選択肢なのだ。

 一棟マンション投資を専門に扱う不動産会社、ケリーバックスの住本明日菜氏は、そのメリットについて次のように説明する。「一棟マンション投資の魅力はなんといっても利益の大きさです。区分の場合、毎月の収入が10万円で、支払いも10万円であれば成功とみなされます。月々のプラスがゼロでも、売却したときの収入がそのまま利益になるからです。これが一棟では、例えば収入が75万円、支払いが50万円で、差し引き25万円が毎月の利益になるような運用も可能です」

図表1:一棟マンション投資の魅力

区分マンションより高い収益性。インカムゲインとキャピタルゲインの2つ収益が生まれる。

家賃が下落しにくい中古マンション

 一棟マンション投資では、購入額が平均で1億円程度のため、借入金の返済額は区分投資の場合よりはるかに大きい。収益性は魅力だが、そのぶん大きなリスクが伴う。購入したマンションの空室がなかなか解消できない、修繕のために思いがけない費用が発生した、物件の価値が下落して売却時の価格が購入時より大きく下がってしまう、といった懸念が現実となれば、大きな損失を抱える可能性もある。

 ケリーバックスは、こうした懸念を払拭するために、全国にある中古一棟マンションを厳選して投資家に勧める。中古物件を選ぶ理由について住本氏は「新築マンションは、新築というブランドで当初は高い家賃が設定されるため、10年後には下がるのが普通ですが、中古マンションは家賃の下げ幅が新築より小さいため、家賃が安定している傾向があります。月々の家賃収入によるインカムゲインを重視する一棟投資の場合、先々まで収益の見通しを立てやすい中古物件の方が適しているといえます。物件の場所も過当競争気味の東京にこだわらず、全国の政令指定都市などの、収益性が高いと判断できる不動産すべてを対象としています」と説明する。

 投資家にとっては、銀行から良い条件で融資を受けられるかどうかも気になる。銀行は物件の価値や収益性などをくまなく調べたうえで融資の判断を行う。空室率が高かったり、近い将来大規模な修繕が必要だったりする場合は、銀行にとっては債務不履行のリスクが高まるため、融資条件は厳しくなる。このような物件では、投資家が望む利益を上げることは難しい。ケリーバックスでは、顧客であるサラリーマン投資家に対して優良な物件を提供することと、銀行から良い条件で融資を受けられるようにするため、物件を購入する前には必ず、同社の代表が自ら物件を調査する。「現在の稼働率と、それが将来にわたって続くかどうか判断するために周辺の環境を調べます。また、100〜200万円規模の修繕が必要でも、いったん修繕を行えば物件の価値が長期的に保たれると判断した場合は、購入後に修繕を行ってからお客さまにご提供します」(住本氏)

住本 明日菜氏

物件の管理を任せられるから初心者でも安心

 一棟マンション投資の理想は、現在の入居者になるべく長く住んでもらうこと。そのためには物件の適切な管理が重要だ。区分と異なり、共用部の修繕も自分で行う必要がある。そのためには、クレームには早急に対応しなければならない。修繕もできれば先回りして行い、古くなった設備は率先して新しいものに交換するなど、きめ細かなサービスを心がけたい。しかし、サラリーマン投資家が本業の傍らでこうした対応を行うのは現実的に難しい。

 ケリーバックスの強みは、物件購入後のアフターフォローにある。不動産のオーナーである投資家と管理会社との間に立ち、投資家に代わって管理会社との折衝を行うので、現役のビジネスパーソンなど本業が多忙な不動産投資の初心者でも安心して任せられる。

 「修繕の内容や費用が適切かどうか、一般のお客さまが正確に判断するのは難しいものです。当社には物件の管理を専門に行う部署があり、物件ごとにクレーム対応や修繕をどのように行うかを総合的に判断します。さらに踏み込んで、稼働率や家賃を高める内装のグレードアップや、大規模な修繕を未然に防ぐよう施設のメンテナンスを行うなど、お客さまの利益の最大化を目指します。一棟マンション投資は区分投資と比較して管理がたいへんですが、逆に考えれば、適切に管理することで収益を高められるのが魅力です」(住本氏)

 さらに、購入時点で空室がある場合は一定期間内の家賃保証も付く。満室の家賃収入が得られるので安心して始めることが出来、空室リスクを抑えられるのも投資家にとってはうれしい。

図表2:ケリーバックスの充実したアフターフォロー

家賃保証、速やかな賃貸付け対応、オーナー様と管理会社の窓口、購入後のキャッシュフローを管理

 サラリーマン投資家にとっては至れり尽くせりといえるケリーバックスのサービスは、銀行からの評価を高めることにも寄与している。同社が販売した物件の価値が総じて高ければ、融資の条件はより有利になる。充実したアフターフォローが、富裕層でなくても一棟マンション投資が可能となる環境を支えているのだ。

銀行の融資を受けやすい今が好機

 「不動産市況は高騰しており、2020年を過ぎれば下落する。今あわてて買う必要はないのではないか」という声も根強い。しかし、この状況だからこそ一棟マンション投資を検討してほしいと住本氏は言う。

 「確かに不動産価格は下がるかもしれません。一方で、今は歴史的な超低金利であり、最もお金を借りやすい環境です。もしかしたら、2020年頃には金融引き締めのため、今と同じ年収では融資を受けられなくなるかもしれません。今の市場環境だからこそ一棟マンションを買えるという方もいらっしゃると思います。それに、たとえ不動産自体の価値が下落しても、家賃は簡単に下がらないので、今のタイミングで買うのは決して時期尚早ではないと思います」

住本 明日菜氏

 株式や投資信託などの金融商品と違って、不動産の購入には銀行の借入金を充てるため、自ら元本を拠出しなくてもいい。物件の管理はケリーバックスが行うので、投資家は月に一度、銀行口座を確認するだけでOK。「不動産投資は、投資というより『事業』だと思います。計画的に運用すれば、失敗する可能性を低く抑えながら、安定的な収益を獲得できます」と住本氏は話す。

 実は、そんなに難しくない一棟マンション投資。現在の収入で投資が可能かどうか気になった方は、まずはケリーバックスに相談してみてはいかがだろうか。

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株式会社kellybucks
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