1棟マンション投資で長期的に「利益」を保つ方法 1棟マンション投資で長期的に「利益」を保つ方法

家賃収入は景気変動の影響を受けにくい

 年金減額や物価上昇、賃金の減少など、将来の生活への不安を感じて、資産運用を検討する人が増えている。なぜ、不動産なのか?資産運用を考えた場合に、株式投資やFX(外為証拠金取引)のように、ハイリスクでハイリターンを狙う投資もあれば、その真逆にある定期預金のようにリスクを取らない方法もある。ただ、定期預金ではお金が増えないのが現実だ。不動産への投資は、ハイリスク・ハイリターンと定期預金の中間にある投資だと思う。不動産は担保としての価値もあり、また、家賃収入が入ってくる。

 現在は超低金利時代で、金利が大きく低下したことによって、不動産物件の価格は上がっている。物件価格の上昇によって、不動産投資の利回りも下がってきた。東京23区でみると、2013年当時の1棟マンションの表面利回りは7%台だったが、現在は5%台になっている。

 不動産投資のポイントとして、銀行の融資姿勢の変化がある。現在は、物件価格の上昇に上げ止まり感が出てきて、銀行融資が絞られてきている。ただ、実情としていえるのは、銀行から借りられる金額は融資にあたっての条件などに大きな変化は見られていない。一部で無担保カードローンの借り入れがあると借りにくくなっている。物件価格の上昇が上げ止まると借りづらくなるという端境期になっていると感じる。

 一方、家賃収入は安定している。景気変動の影響を受けにくいのが家賃だ。コアCPIと家賃の水準は連動している。収入が下がって消費が落ち込み、物価が下がる時には家賃も緩やかに下がる。

住本 明日菜氏
住本 明日菜
ケリーバックス 営業部 主任

なぜ1棟マンションなのか?

 1棟マンションには2通りの収益機会がある。毎月の家賃収入から上がるインカムゲインと、売却時に得るキャピタルゲインの2つだ。ワンルームマンションなどの区分所有マンションと比較すると、1棟マンションは収益性が高い。私は、区分マンションは資産性で評価し、1棟マンションは収益性で評価するものだと考えている。

 たとえば、区分マンションと1棟マンションを比較すると、区分マンションは、毎月の家賃収入が10万円で、ローンの返済等での支出が12万円、差し引き2万円のマイナスという収支のイメージだ。1棟マンションは、家賃収入が75万円、支出が60万円で毎月の収支は15万円のプラスになる。

 家賃収入は、新築の物件の場合は、新築時の家賃設定がピークで、5年、10年と年数が経過するたびに徐々に低下していく傾向にある。中古物件の場合は、家賃の水準が下がりきったようになっているため、その後の年数が経過しても家賃水準の低下はみられない。

 そして、売却時も1棟マンションは有利だ。建物に加え土地が付いていると評価を出してくれやすくなり、築古でも利回りが高い物件に関しては評価を出す銀行もある。なぜなら、利回りが高い物件には需要はあり、買い手が付きやすいからだ。

 このように、1棟マンションの投資を考える時には、単に、立地や建物の仕様などを調べて「どういう物件を買うか?」というだけではなく、「物件購入後にどう運用する?」、そして、「どうやって売却する?」ということも含めて、トータルでの考えが重要になってくる。

 kellybucksは、家賃保証によって物件の引き渡し時に満額賃料を保証しているため安心して始めることができる。

銀行の融資基準を参考に物件を選ぶ

 銀行が不動産物件に融資するかどうかを決める時の判断材料は、物件の良し悪しを測るモノサシになる。銀行は、貸し倒れを避けるため、物件には様々な角度で基準を設けて物件調査をしている。たとえば、賃貸の状況。滞納している人はいないか、入居者の入所期間は安定しているかなど。

 また、物件の状態は、特に屋上や外壁の状態を見る。大地震があったときに、ピロティ(2階建て以上で1階部分を吹き放ちにした1階部分)のある物件が多く倒壊したため、ピロティのある物件への融資態度が厳しくなった。そして、周辺の環境や、その物件の積算価格(担保評価額)などを調べている。

 その結果、ある銀行の融資返済の延滞率を調べると、0.04%と非常に低くなっている。日本では、大学の奨学金の延滞率が平均1.3%。米国の自動車ローンの延滞率は3.5%などとなっているので、日本の住宅ローンの延滞率がいかに低いかがわかる。

不動産投資に失敗しないために

 ある調査によると、不動産投資に失敗したと考える人の比率は41%だった。その失敗の理由は、第一位が「空室の長期化」、第2位は「想定外の出費」だった。このような失敗の理由を乗り越えられる物件管理を実施することで、失敗だと感じることは少なくなる。

 まず、「空室」の対策について。新聞記事などで、「神奈川の空室率が35%」などという記事が出る。30%以上も空室が出てしまうと大変な目にあってしまうが、実際には空室の定義が、一般のイメージとは異なっている。空室率の定義は、空室のある物件の平均の空室率をいう。満室の物件はカウント外だ。したがって、実際の空室よりも空室率は高い数値が出る。

 小さな努力によって空室は減らすことができる。たとえば、蛇口をひねるタイプからシングルレバー方式に変える。取り換えには取り付け費用も含めて3万円が必要だが、これによって家賃が3000円値上げできたケースもあり、また、ファミリー層や高齢層の入居促進につながった。

住本 明日菜氏

 アクセントクロスは、壁紙の一部を変更するものだが、これは通常のクロス張り替え費用1.5万円に3000円追加するくらいのコストでできる。これによって若年層の入居率をアップすることができる。

 このようなちょっとした工夫を、費用が掛かるからとやらない場合と、物件への投資と考えて実施するかによって大きく変わってくる。できるだけ長く住んでもらうために、小さなことの積み重ねが大事だ。たとえば、長期入居者の部屋の修繕、建物自体をきれいに保つなど、管理会社との交渉も重要な要素になる。kellybucksは、管理会社とオーナー様の間に立って、オーナー様のメリットになるように、建物管理上の経営判断を行っている。

 次に、大きな出費について、事前に必要な費用の目安がわかっていれば、恐れる必要はない。たとえば、4階建て20室の物件であれば、外壁塗装には約100万円が必要になる。1平米あたり5000円が目安だ。屋上防水は、120万円になる。足場を組んで工事が必要な場合は、足場代が100万円かかる。

 そして、エレベータを全交換するのであれば、500万〜1000万円が必要。貯水槽の交換には40万〜100万だ。おおよその費用が分かっていれば、それに備えて資金を準備しておくこともできる。

 kellybucksは、事前に外壁や屋上などの修繕を行った上で、物件を引き渡している。2年間の瑕疵担保責任も付けているので、オーナー様の負担と不安は小さくなる。

全国で豊富な実績を有するkellybucks

 具体的に、1棟マンション投資の事例を紹介する。保険会社に勤務する30代のA氏の場合、現在3棟を保有して、2年間で1000万円の収益をあげている。まず、群馬県伊勢崎市のRC造28戸の物件は、月間の家賃が97万円。ローンの返済が58万円。その他の費用を乗せて差し引きすると月間24万円のプラスになる。年間の固定資産税を約75万円支払って、収入の合計は212万円になっている。

 同じように、北海道札幌の物件と、大阪府堺市の物件を購入し、3つの物件を合わせた年間の収支は合計568万円のプラス。2年間で1000万円の収益をあげている。

 kellybucksでは、お客様にお金の流れが一目でわかるキャッシュフロー管理ソフトを使っていただいているので、毎月の収入と支出の関係がはっきりわかる。

 kellybucksの2016年度の取引実績は、全国で102件。売上高は100億円なので、1物件あたり約1億円の物件になる。これらの物件の平均稼働率は90%を超えている。是非、1棟マンションを使った資産運用をご検討いただきたい。

株式会社kellybucks
中古の一棟マンションにフォーカスした提案を行っています。
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