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第一部 基調講演

〜このポイントさえ押さえれば怖くない〜

リアルな体験から学ぶ海外不動産投資〜
リスクを最小限まで抑えた海外不動産投資方法とは?

  • 株式会社SIBJフィナンシャルグループ
    代表取締役 
    小林 リヒャルド ワルター

 少子化で国内の人口減少が始まっている日本の不動産には、今後は大きな成長が見込めないのではないかという見方が強い。実際に、都内の優良物件には依然として高い収益機会があるとされながら、地方では魅力的な投資物件の確保が難しくなっているといわれる。そんな中で、不動産の安定収入の魅力を海外に求める投資家も現れている。SIBJフィナンシャルグループ代表取締役の小林リヒャルドワルター氏は、「海外不動産投資には、国内にはない難しさやリスクもあるが、キチンとした市場の理解と対策があれば、国内にはない魅力的なリターンも狙える」と語る。小林氏の講演の要旨は、以下の通り。

■安定利回りか、キャピタルゲインか?目的を明確にして物件の選択を

 なぜ、海外不動産なのか?不動産の投資は、立地を知ることが重要で、土地勘のない海外に投資することは不利だ。法律も税制も違うし、賃貸人との間で家賃未納などのトラブルが起こった場合に、すぐに対応できないなどデメリットが少なくない。わざわざ、海外に行かなくても良いのではないかと思う。

 しかし、日本の不動産投資が思うように利益が出なくなってきたという現実がある。また、日本は今後、少子化で人口が減っていくことを考えると、海外の不動産には、日本にはないメリットがあることも事実だ。

 海外不動産への投資を考える場合、目的を明確にした方が良い。「キャピタルゲイン」狙いか「インカムゲイン」か?また、「節税」を目的として安定収益を目指すのか、あるいは、「リスク分散」の手段として海外を活用するのか?目的によって、投資する地域や物件の種類などが異なる。たとえば、安定運用をしたいのであれば、すぐに登記ができるか、また、出口が明確かなどチェックすべきポイントがある。

図表1:この文章はダミーです。

 海外不動産投資は、これまで何度かのブームがあった。2003年頃から、中国不動産投資ブームがあった。10年で2倍程度の収益をあげた人も出た。その後。2010年頃から、東南アジア不動産ブームがあって、マレーシア、フィリピン、タイ、ベトナムなどの不動産が活発に売買された。しかし、この当時のブームで儲けたという話は少ない。中国も東南アジアも日本を上回る経済成長をしている地域だ。マクロ経済だけでなく、購入する物件の立地や品質はどうなのかというミクロもしっかり調べる必要がある。東京の世田谷区は、好立地とはいえ、個々の物件を調べれば、ピンからキリまである。海外の不動産でも同様だ。

■海外不動産投資で陥りやすい6つの失敗ポイント

海外不動産に投資する場合の良くある失敗例を見てみたい。

(1)供給過剰によって、転売ができない。現地で買い手が付かずに、投資家同士の売買になってしまっている物件がある。新興国では、あっという間に供給過剰になることがある。

(2)工期が予定通り進まず、計画していたキャッシュフローを生まない。海外不動産投資の失敗で最も多いケースがこれだ。青田買いというか、1年後、2年後の竣工予定で、物件の購入を決める。日本では、問題になるケースは珍しいが、海外では、デベロッパーが資金ショートして建築がストップしたとか、建設許可が下りなかったなどということもある。全損になる可能性もあるので、竣工していない物件の購入は慎重な検討が必要になる。

対談用写真

株式会社SIBJフィナンシャルグループ
代表取締役

小林 リヒャルド ワルター

(3)立地が悪く、収益があがらない。アメリカでは同じエリアにある物件でも、ブロックが少し違うだけで、治安が悪い地域になって管理会社さえつかないということが良くある。現地を実際に見ることが大事だ。

(4)日本人価格で買わされてしまう。アジア地域で多いのだが、日本人が豊かで、あまり疑いを持たないことから、現地の価格よりも割高な値段で買わされてしまう。周辺の物件の価格と比較して購入することが重要だ。

(5)賃借人がつかずに、経費だけが嵩んでしまう。海外の不動産でも、固定資産税や管理費などがかかる。管理会社の集客力などの能力を把握することが大事。

(6)為替で損をする。経済成長が著しい国でも、通貨が下落する場合がある。現地通貨で利回り保証があって安心だと思って買ったところが、通貨安で損をするということがある。

■魅力的なモンゴルの中小企業向けオフィス物件

 このような様々な海外不動産リスクを考えて、あらゆるリスクを回避した不動産商品を開発した。

 具体的には、モンゴルのウランバートルにあるオフィスビルだ。ウランバートルはモンゴルの人口310万人のうち、150万人が暮らす中心。その中心部のスフバートル広場から1キロのところに立地している。

図表1:この文章はダミーです。

 立地は、ウランバートルの中心地から北に約1キロメートル。ウランバートルの北部には、80万人が暮らすゲル地区が広がっている。モンゴル人の伝統的な住居であるゲルを使って住んでいる地域で、ここでは石炭による暖房が一般的なため、ばい煙等で空気が悪い。このため、北側の開発が遅れているが、今ウランバートルで再開発が一番盛んな地域でもある。

 オフィスビルとして、最上階にスタートアップ企業のインキュベーション事業を行っている企業が入居しているので、モンゴルの中小企業が自然と多く集まって来るようになった。

 販売価格は、現地の不動産査定会社が査定した1平米あたり1,783ドルで販売する。ウランバートルのオフィスビルの平均は1平米あたり2,975ドルだが、街の北側に立地していること、また、中小企業向けの物件という点で、平均よりも安い単価に評価されている。

 ウランバートルでは中小企業向けのオフィス物件が不足している。南側に立っている大規模なオフィスビルは大企業向けのものだ。ところが、モンゴルでは2008年に2.1万社だった企業数が、現在は4.4万社を超えた。どんどん中小企業ができていて、そのオフィスが不足している。

 物件は、すぐに登記できる。円建て、または、ドル建てで年利8%の家賃保証をしている。入居の翌月から家賃が入ってくる。ただし、3年後、または、6年後に同じ価格で買戻し契約をつけさせていただく。家賃保証等をつける代わりに、物件のキャピタルゲインは当社で得る仕組みにしている。買戻し条件を付けないオプションもある。

 先ほど挙げた海外不動産に投資するリスクについて、あらゆる点で対策をしてある。年利8%の家賃保証は、定期預金金利が16%というモンゴルだからできることだ。もちろん、現地の店子からの家賃収入もあるが、ここは自社グループに預金ライセンスを保有しているノンバンクがあるため、家賃収入を年利8%以上で運用することは難しくない。

 実際に、この物件に投資する場合の収支を計算する。1,300万円の物件を購入して6年後に買戻し請求をした場合、年間の賃料収入が104万円で合計624万円、減価償却費が6年間で156万円。ここに20%課税され31.2万円が差し引かれるので、所得税を除く利益は592.8万円になる。同様に、3年間では281.58万円の利益になる。3年間の買戻しの場合、譲渡所得課税が39%に上がるデメリットがある。

 ローンを活用することも可能で、現在の金利では、1,000万円を借り入れて1,300万円の物件を購入した場合は、6年間で250万円程度の利益が上げられる計算になる。

■豊かな成長が見込まれるモンゴル

 購入前に物件を内見したいという方には、モンゴル視察ツアーを毎月実施し、購入を決めていただいた方には、旅費の一部をキャッシュバックするサービスも実施している。

 モンゴルまでは直行便で約5時間。親日国で、かつ、国民の平均年齢が27歳という若い国だ。銅や石炭などの資源輸出国で経済成長率は世界銀行の予測で2017年は0.2%のマイナス成長だが、2018年は1.9%成長、2019年には8%成長に回復すると見込まれている。「中央アジアのアラブ諸国」と表現されるほど、豊かな資源に恵まれたモンゴルへの投資を検討していただきたい。

【若く成長のチャンスが大きいモンゴルの人口構成】

図表1:この文章はダミーです。

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