MORNINGSTAR スタイルアクト

不動産を活用した最新相続税・所得税対策 不動産投資セミナー採録 不動産を活用した最新相続税・所得税対策 不動産投資セミナー採録

第1部
実家・相続税・自社株評価の最善の対策

スタイルアクト 代表取締役
 沖有人

自宅で資産形成する方法

 「マンションは10年で買い替えなさい」という本の中で、マンションで含み益を出す「7つの法則」を理論的に解説した。そして、この理論の実践編として当社では「住まいサーフィン」というサイトを運営している。このサイトは、無料登録の会員制で運営しているが、利用者が21万人以上になっている。やっていることは、全てのマンションの通信簿と時価査定だ。この本とサイトによって含み益を得たユーザーは数万人に達すると思う。

下出 衛氏
スタイルアクト
代表取締役

沖有人

不動産の「7つの法則」を実践する
「住まいサーフィン」

 7つの法則は、「いつ」「どこに」「どんな物件を」「いくらで」買うのかということを示してている。まず、(1)「いつ」という買い時を決めることは、なかなか難しい。アベノミクスがスタートした当初は、「今こそ」といえたが、今では不動産価格は9合目を迎えていると思われる。慎重に物件を選ぶ必要がある。

 「どこに」買うかというのは、(2)エリアは郊外よりも都心寄り、(3)駅に近い方が良い。1分と2分の違いは2倍ではなく、駅を中心とした直径の面積で考えると4倍の違いがある。極端な例をあげると駅直結のタワーマンションはこれまで10棟くらいしか建っていないが、すべて値上がりしている。それほど、駅に近いことは値下がりしにくい。

 (4)総戸数は多い方が良い。小規模マンションよりも大規模の方が共有部分などの設備が充実していることが多い。また、総戸数が多い方が維持費の戸あたりの負担が少なく、管理費・修繕積立金が安くなる。(5)階数は高い方が良い。タワーマンションをおすすめする。(6)面積についてはファミリー向けサイズの方が値段が下がりにくい。ワンルームマンションはおすすめしない。

最後に(7)時価を比較して安い物件を探すこと。

マンション長者の7つの法則

 「住まいサーフィン」では、(2)から(6)までについて様々な情報で分析して「儲かる確率」を算出している。普通は儲かる確率は50%だが、少しでも確率が高い物件を選ぶようにする。また、(7)の時価については、沖式時価という独自の評価額を表示している。他の物件と比較して、販売価格の割高・割安が分かれば、判断しやすい。時価情報を知ることが大事だ。

 また、住まいサーフィンでは、売り主、施工会社、管理会社の格付けをしている。ユーザーの物件に対する評価も開示している。このような情報をトータルで評価することが大事だ。

儲からない不動産投資を逆転させる
カギは
キャピタルゲインと「節税」

 このように話すと、私が不動産投資を進めているように思われるかもしれないが、私は「不動産投資は儲からない」と考えている。一部の「選ばれし民」しか成功しないと思っている。選ばれし民とは、土地を買わなくて済む人、すなわち、地主だ。土地を買うところから始める人は儲かる確率が低い。それでも不動産で儲かる人は、節税ができる人だ。

 不動産が儲からない理由は、不動産の売買では、仲介手数料と税金で最初から8%超のキャッシュアウトが確定しているからだ。

 不動産投資の方程式は、「インカムゲイン」−「キャピタルロス」−「金利」±「税金」。賃貸収入というインカムゲインから売買での損失と金利負担を除いて、そこに税金の負担を考え併せて収益を出す。儲かるためには、キャピタルロスをキャピタルゲインに変えること、そして、節税を考えることだ。私たちは節税効果を確定させたうえで、キャピタルゲインを狙いに行くという方法を提案している。

タワーマンション節税®の実際

 タワーマンション節税®は、相続対策として提案している。本を出版した2014年1月には「1億円のマンション投資で86%の評価減となり、相続税の最高税率55%の方には4760万円の現金を生み出す節税」と紹介した。その後、税制の変更もあったが、今でも有効な手段である。

 タワーマンションが節税対策になる理由は、まず、土地の持ち分が小さく相続税評価額が低くなることがある。70u程度のファミリータイプで土地の持ち分は約15u程度になる。一般な持ち分は40u程度なので、タワーマンションの土地の持ち分は少ない。これを人に貸すとさらに評価額が安くなり、結果的に個人の場合は80%ほどの評価減となる。

 また、タワーマンションは値下がりしにくい。タワーマンション節税®の収支についてアンケートを実施して効果を調べたところ、相続税の節税額は8%〜50%、取引コストが8%程度で、家賃が年間3%程度で、値下がり率が年間で1%程度だということが分かった。一般のマンションの値下がり率は年2%程度だ。家賃が年3%、値下がり率が年1%だとすると、住宅ローンの元利返済が年2%程度なので、含み益が出やすくなる。

 例えば、5億円で購入した物件からは3%の家賃収入として年間1500万円が入り、所得税・住民税を負担しても手元に1000万円の収入が入ることになる。

 節税のアドバンテージは、評価減と相続税率の掛け算となる。最高税率55%の人に、86%の評価減を掛け合わせるとアドバンテージは47.3%になる。不動産のみの事業収入を考えると、賃料収入の3%からローン金利0.6%、値下がり率1%を差し引いた金額で、売買の手数料である8%を回収するのは6年間かかる。購入して6年で不動産取得の手数料を賃貸収入でカバーできる。節税で得た47%も価格が下落しない限り収益が得られるという計算だ。

タワーマンション節税の収支

 具体的に、どの物件を購入するのかという点では、私たちは毎日500〜1000件の中古物件の情報を取得し、全件を価格査定し、割安な物件のリストを作り提案している。

 タワーマンション節税®に対する制度変更が行われ、20階以上の新築物件で固定資産税が見直される。これまでは床面積が同じなら同一の税額だったものが、1階上がるごとに、固定資産税が0.256%高くなるように見直された。50階部分は1階より税率が13%高くなる。ただ、実際には低層階と高層階では分譲単価が74%も開いている。低層階の固定資産税は低くなったということもできる。

 また、相続対策としては法人化して株式を譲渡する方法もある。たとえば、2億円の物件を頭金1億円で購入した場合、3年後には資産価値が6000万円になって、ローン1億円が残り、資本金はマイナスになる。マイナス価値のものを贈与しても税金はかからない。これを法人の負担付贈与という。会社設立等にコストがかかり、資産を移転するのに数年かかるというデメリットはある。

土地の売却をサポートする
「スタイルランド」

 日本の人口は明治維新の頃に3330万人だったものが、戦後の1945年に約7000万人となり、2010年には1億2800万人にまで増えた。この間、不動産価格は値上がりし、土地を持っていることはいいことだった。

 ところが少子化で、今後の人口は減っていく一方だ。2050年には1億人を割り、2100年には5000万人程度になるといわれている。今後は、土地を持っていることがいいこととはいえなくなる。値段は下がり、固定資産税は上がる。持つほどにマイナスになるともいえる。実際に過去10年の地価と人口の関係を見ると、人口が増えて地価が上がっているのは東京だけだ。その他の地域では地価は下がっている。

 土地を持っている方が、相続税の納税のために土地の売却を考えた時、なかなか思うように売れなかったり、親族の間で争いになったりすることがある。相続税は10カ月以内に申告・納税をしなければならないので、その間にできるだけ高く売れるしくみを作った。それが「スタイルランド」だ。土地購入ニーズのある事業者100社ほどを情報厳秘で持ち回り、購入意向のある上位の会社で入札形式によって購入価格を決めてもらう。この方法によって、売却開始から3〜4カ月で取引が成立し、時価よりも平均で2割程度高い価格で売却ができている。プロセスを売主に公開しているので、関係者が納得の取引ができる。

 また、地主の場合、納付した相続税の還付が受けられる可能性がある。申告期限から5年以内で土地の評価額が1億円以上の場合、納税額の20%程度が平均して還付されている。

 私たちは、単なる不動産投資は提案しない。ベストな物件を厳選し、ベストな売却方法を提案している。物件の購入から運用、売却まで一貫して支援することが特徴だ。不動産コンサルとしての費用はいただいていない。皆さんのコストは物件の仲介手数料3%のみになる。一度不動産コンサルに相談することを検討してほしい。

第2部
所得税対策で手取り年収を2倍にする方法

海外不動産への投資で所得税を節税する

 相続税、贈与税、所得税など累進課税される分野は、不動産投資を使って課税所得を小さくして節税することが可能になる。ここでは海外不動産を活用して、所得税を節税し、手取りの年収を2倍にする方法について提案する。

 不動産投資の成否を決めるポイントは、(1)節税効果と(2)不動産収支の組み合わせにある。節税効果は事前に確定することができる。所得に係る最高税率は56%だ。減価償却費と課税所得を相殺し、所得税・住民税をゼロにすることもできる。

 築22年以上の木造住宅の減価償却期間は4年になる。海外の木造住宅は外装も内装もきれいに使われていて、平均で40〜50年間使われる。日本の築30年のアパートのイメージとはずいぶん違う。米国や英国では空室率も低く、その点でも日本の木造住宅とは異なる。そして、米国などでは土地の評価額が低いので、減価償却の効果を効率的に使うことができる。

 たとえば、2億円の物件で、建物価格の割合が80%、土地価格の割合が20%だとする。建物価格は1億6000万円だ。その場合、建物を4年間で償却すると、毎年4000万円の減価償却費が計上できる。年収3000万円の方が、この物件を取得して1000万円の賃貸収入を得たとすると、4000万円分の収入と減価償却が相殺され、所得税がゼロになる計算だ。

 もっとも、最終的に物件を売却して取引を終えるが、取得してから6年目以降の売却であれば譲渡税率は20%と低くなる。譲渡課税で20%を支払っても、所得税等の税率56%との差分の36%が節税になる計算だ。

 この節税対策を提案しているのは、所得税・住民税の税率が高い方だ。具体的には年収が3000万円以上で、日本の金融機関からお金を借りる際に担保として評価される資産が1億円以上ある方だ。海外の不動産を取得する場合は借入額の50%は担保を差し出す必要がある。額面年収3000万円の方が1.8億円の物件を購入して、減価償却による所得税節税を使うと、手取りで1800万円だったものが、節税分と家賃収入を合わせて3700万円にすることができる。手取り年収がほぼ倍増する。

 このように、海外の不動産を使った所得税の節税策は効果的だが、2016年11月に会計検査院が「国外に所在する中古の建物に係る所得税法上の減価償却費について」という指摘を行っている。これは、完全に合法であるが、いずれは法改正を行う可能性があるということだ。いつまでも現在の優位性が保たれるとは限らない。

不動産投資で守るべき5つのルール

 不動産投資で成功するためには、以下の5つのルールを守ることが大事だ。(1)節税効果を最初に確定すること。(2)条件の良いローンを借りること。(より多い金額を長く、低金利で借りる)(3)立地と良い物件を選んでキャピタルゲインを狙うこと。(4)災害や空室のリスクは最初から回避すること。たとえば、米国はハリケーンが多い場所を避けることなど。そして、(5)不動産分野で味方になってくれるパートナーを見つけること。不動産を専門にしていないと、不動産関連の情報を取得してその内容をアップデートしていくことは難しい。

不動産投資で守るべき5つのルール

 海外不動産投資に当たって当社は、まず、購入価格が適正価格よりも割安な物件を厳選して提案している。また、賃貸運用についてはサブリースを標準にしている。サブリースにしている理由は皆さんの負担を減らすためだけではなく、物件の価値を高め賃料収入を上げるためでもある。賃料が上がるということは売却価格の上昇に直結する。当社では、運用収益を最大化するための建物管理を行うかわりに、物件値上がり分の20%をインセンティブとして頂戴する契約を結んでいただいている。

 ただ、為替変動リスクだけは当社ではコントロールできない。海外へ持っていったお金は日本へ送金しないことをおすすめしている。日本円のみで持っていることにもリスクがあると思うので、ドル建て資産と分散すると考えてほしい。

 一方、法人として海外不動産を取得する場合は、減価償却費の仕組みを使った利益の繰り延べ効果によって、簿外資産を戦略的に作ることができる。この資産は、社員の退職金など、まとまった資金が必要になる場合に活用できる。海外不動産を使うメリットは、賃料収入が安定していることと、必要なタイミングで売却できることだ。

魅力的な海外不動産物件

 海外の不動産は、英国と米国の物件のみを紹介している。両国はインフレ率が高く、物件価格の値上がりが期待できる。たとえば、英国・ロンドンは、移民によって2100年まで人口が増加するといわれ、空室率が1.6%と非常に低く賃貸物件を所有するには大変魅力的な地域だ。また、再開発計画のあるエリアを選ぶことによって、さらに物件の値上がりが期待できる。米国のダラスは、企業の本社移転計画などが多く、地域の再開発もされている。

 具体的な提案事例として、英国BBC放送センター跡地の再開発地区の物件がある。1戸あたり約1億7000万円だが、駅に近く、周辺の再開発が急速に進んでいる。また、現地で開発に当たっているのは、国内の大手不動産会社だ。そして、テナントには日本人の駐在員が入り、管理会社も日本の会社が行っている。このように、開発から管理、また、テナントも日本人という物件は、海外で投資をする際のリスクヘッジの手段となる。英国ロンドンの不動産価格は緩やかに上昇を続け、1995年と比較して現在は6倍を超えている。

 一方、米国の募集賃料は1995年と比較して現在までに1.9倍に増額。物件価格も2倍強になっている。年2−3%のインフレ率の国では、賃料も物件価格も緩やかに上昇していくものだ。 ちなみにロンドンでは、RPI(小売物価指数)に合わせて賃料を上げることができる権利が付いている場合もある。

 今、当社で提案している米国の物件はテキサス州オースチンにある。オースチンをおすすめする理由は、米国の人口増加率でみるとわかりやすい。州別人口増加率ではテキサス州は第2位、都市別増加率ではテキサス州オースチンはトップだ。過去5年間で約18%増加している。また、米国の調査機関がまとめている不動産ポテンシャルランキングで、オースチンは2016年の第2位にランキングされている。1位のダラスと合わせて、全米でもっとも注目される都市になっている。オースチンはIT企業が集まる街として知られている。このような理由からオースチンは全米でも有数の成長都市で物件価格の上昇が期待できる。オースチンの木造二階建ての物件は築22年ながら、物件内にプールやジムもある高級物件で約2000万円。当初4年間は13.08%の利回りが見込める。

世界共通の不動産の法則

 世界には魅力的な不動産の投資機会がある。英国・ロンドンは7年間保有した場合の平均キャピタルゲインが80%、空室率が1.7%。米国・オースチンは「シリコンヒル」といわれ米国で人口増加率トップ、賃料が年平均8%上昇している。米国・ダラスは米国で本社機能移転が最も多い都市で、再開発エリアも多い。また、ロサンジェルスは今若い人の移り住みが多く空室率2%だ。

 世界共通の不動産に関する法則がある。(1)再開発、鉄道開発、物流拠点、商業施設、観光需要のある場所は値上がりが期待できる。(2)割安な価格で買えれば含み益が生まれる。(3)人口・家賃・価格・利回りなどを調査すれば市場は理解できる。(4)先進国の家賃は物価インフレ率と連動するので投資として堅い。(5)入居者水準をIT産業従事者や日本人駐在員にすることでリスクを低減できる。(6)一等地は競争優位性があり、価格が維持されやすい。これらの条件に適う物件を探したい。

世界共通の不動産の法則

顧客のキャッシュフローを最大化する

 2部構成の講演の第1部では、大幅な相続税評価減という不動産の特性を生かした「タワーマンション節税®」と、事業承継の話をした。第2部では、多額の減価償却という特性を生かした所得税対策と、繰り延べと退職金の準備などの法人税対策について話した。これらの対策は、いずれも「顧客のキャッシュフローを最大化する」という目的のために提供してきた提案だ。私たちのポリシーは3つある。1つ目は、やらない選択肢を提示すること。リスクの高いところは提案しない。2つ目は、厳選した物件・方法を提案すること。3つ目は、お客様と同じ船に乗り不動産投資を進めること。私たちはお客様を親友だと思ってサービスを提供している。

 不動産の特徴を活かした活用を考えたい。不動産はローンを付けることができるので、資金のレバレッジが効く。また、賃貸することによって安定したインカムが獲得できるという特徴がある。ここに、相続税評価減という特性を生かすと相続税対策ができる。また、多額の減価償却の特性を生かして所得税の節税にも使える。不動産を節税のツールとして活かすことが大事だ。

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