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第一部 講演

最新データから読み解くJ-REIT市場のいま、今後の注目点

  • モーニングスター株式会社
    プロダクト開発本部 ファンド分析部 マネージャー 
    坂本 浩明氏

J-REIT市場の現状

 東証REIT指数が6月26日に1年3カ月ぶりの高値を記録するなど、J-REITのパフォーマンスは堅調です。

 REITは、負債(借入)を使って物件を購入するというレバレッジ(テコの原理)を使った運用をしていることが特徴だ。一般の公募投資信託ではレバレッジを使った運用は行っていない。ただし、借入を使っているために、金利の上昇がマイナスに響くなど金利の動向がREIT価格に影響することは注意が必要だ。

 J-REITの市場は、2001年に誕生した。当初は2銘柄、時価総額2,000億円だったが、現在では59銘柄、12兆円の市場になった。この18年間は、右肩上がりで成長している。近年では、投資信託を経由した資金流入が続いている。市場が拡大したことによって、Jリートファンドのファンドマネージャーは、以前に比べて運用がしやすくなっている。

対談用写真

モーニングスター株式会社
プロダクト開発本部 ファンド分析部 マネージャー

坂本 浩明氏

 J-REITの用途別の資産残高比率は、オフィスが40%超で最も大きく、商業施設、住宅、物流施設などバラエティに富んでいる。また、それぞれの用途に応じて価格変動要因が異なっている。

 オフィスは、企業業績の影響を受ける。商業施設は、個人消費の影響を受けやすい。住宅は、景気の影響を受けにくい性格がある。物流施設は、近年のECの成長に伴って現在の成長セクターとして注目されている。ホテルについては、インバウンドの状況から影響を受ける。

 一方、J-REITの投資口の募集・売り出し件数の推移をみると、近年はやや減少する傾向がある。募集・売り出しは株式の新株発行と同等の効果があり、需給の悪化要因と考えられるが、近年は件数が減少していることで、需給関係は良好だといえる。これに加えて、自社株買いの動きが出始めている。2017年6月に、J-REITで初めての自社株買いが実施され、需給改善の効果が確認された。その後、追随するJ-REITがあった。今後もJ-REITの自社株買いの動きは注目材料だ。

 J-REITの保有金額比率をみると、外国人投資家が24%を占め海外投資家の影響が大きいことがわかるが、それにも増して、投資信託の保有分が35%を占めている。投信経由の資金がいかに大きな影響があるかが分かる。

 これに加えて、近年の主な買い手として注目されているのが日銀によるJ-REITの買い入れだ。2014年10月の追加緩和によって、それまで年間300億円のペースで買い入れていたJ-REITを年間900億円ペースで買い入れている。2015年から17年までの3年間はほぼ900億円の買い入れとなり、今年も6月25日までに348億円と従来のペースで買い入れが進んでいる。

金融政策の影響、海外市場との比較

 この日銀の買い入れがいつまで続くのかというのは、J-REITの受給を考える上で重要だ。日銀は金融政策の目標としてインフレ率2%を掲げているが、生鮮食料品を除く総合指数で5月のインフレ率は0.7%であり、この状況では買い入れ縮小に動くようなことはないと考えられる。今年4月の日銀の展望レポートで、「2019年に2%」としていた目標から「2019年」という年限が削除されたということがあり、当面は緩和的な金融政策が続くものと受け止められている。

 この日銀の買い入れがいつまで続くのかというのは、J-REITの受給を考える上で重要だ。日銀は金融政策の目標としてインフレ率2%を掲げているが、生鮮食料品を除く総合指数で5月のインフレ率は0.7%であり、この状況では買い入れ縮小に動くようなことはないと考えられる。今年4月の日銀の展望レポートで、「2019年に2%」としていた目標から「2019年」という年限が削除されたということがあり、当面は緩和的な金融政策が続くものと受け止められている。

 グローバルでREITの国別時価総額分布をみると、米国が63%で圧倒的に大きいのだが、第2位に日本で約9%、そして、オーストラリアが続いている。Jリートファンドと同じように、グローバルでREITに投資する投資信託もある。グローバルなREITの中で、J-REITの魅力が相対的に高いことから、投信経由で資金が入ってきやすい理由のひとつになっている。

 金利が上昇すると、REITの借り入れコストに影響する。米国では金利が上がってきているので、そのコストアップ要因がREITにマイナスに響いているが、J-REITには、そのような要因はない。

 過去5年間のREITのパフォーマンスをみると、J-REITは、欧州や米国と比較しても良いパフォーマンスになっている。昨年後半にやや弱くなる場面もあったが、今年になって盛り返し、直近では東証REIT指数は1年3カ月ぶりの高値に進んでいる。J-REITの動きは海外と比較しても強く、ここには日銀によるREITの買い入れが価格を安定させる効果として働いていると考えられる。

 世界経済の見通しについて押さえておきたい。日本はアベノミクスによって、ここ5年間くらいは景気が比較的良かった。しかし、今後はIMFの予測によると世界経済の成長は鈍化します。先進国のGDP成長率は2018年が2.5%の予想だが、19年に2.2%、20年に1.7%に低下する見通しになっている。米国から進む利上げの影響、また、貿易摩擦などの問題もあるため、先進国の景気は鈍化する方向にあるのでしょう。このような環境で、REITのディフェンシブな側面が活きてくる。

 たとえば、今年になってからの株価と為替とJ-REITの動きを重ねてみると、株安になり、円高になっても、J-REITは底堅く推移していることがわかる。このようなJ-REITの値動きの特徴が、株式投資の分散先としてJ-REITに魅力があることがわかる。

REITファンドの動向

 一方、代表的なリスクは、火災・地震などの災害のリスク、金利上昇、修繕費用、空室などがあります。これらのリスクをゼロにすることはできませんが、対策をたてることによってリスクを低減させることはできます。

 まず、火災については、燃えにくい物件を購入することで全焼のリスクを抑えられます。木造建築物は260度の熱で発火します。鉄骨造、いわゆる、S造の場合は、540度で変形し、900度で崩壊します。ところが、鉄筋コンクリート造の場合は1,000度の炎に2時間さらされても燃えることはなく、強度が落ちる事もありません。また、ローンを組む場合は、火災保険への加入が必須です。ワンルームマンションの場合、保険料は1万〜2万円で、火災だけではなく漏水なども補償しているので、もしもの時は保険金で修復する事が可能です。

 J-REITファンドは、今年5月末時点で127本、3.6兆円の規模になっている。ファンドを分配頻度別に残高シェアを調べると、毎月分配型が55.4%など分配頻度が高いファンドが多い。

 ファンドの資金流出入を、もう少し分解して投信とETFに分けて考えると、投信では資金流出になっているが、ETFは継続的な資金流入になっていることが分かる。ETFについては、日銀をはじめ金融機関の買いが目立っている。金融機関は資金運用難となっており、分配金利回りが高いREITは魅力的な資産になっている。

 NAV倍率という株式のPBR(純資産倍率)のような指数と、予想分配金利回りの推移を見ていくと、NAV倍率は1.5倍超の水準から1.1倍台に低下してもみ合っている。割高感はない。また、分配金利回りは4%程度という水準だ。ともに割高感のない水準にある。依然として、日銀の金融政策は緩和的な政策が続くと見通されるので、J-REITは堅調な展開が続くと予想される。

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