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第一部 基調講演

J−REIT市場の最新動向と投資のポイント

  • モーニングスター株式会社
    プロダクト開発本部 ファンド分析部 マネージャー 
    坂本 浩明氏

東証REIT指数が1年9カ月ぶりの高値を付け堅調なJ−REIT

 東証REIT指数は、過去10年をみると、2018年11月28日に1,821ポイントを付け、2017年2月以来、1年9カ月ぶりの高値になった。アベノミクスが始まって以来堅調な推移だったが、その中でもJ−REITが再び堅調になっている。

 J−REITの仕組みは、会社のバランスシートと同じように、左側の資産に対し、右側に負債と純資産がある。負債とは銀行等からの借り入れだ。純資産は投資家からの出資金になる。

 負債を活用して運用するため金利がポイントになる。金利が上がると、負債の返済が大変になるが、金利が低いと負債が活用できるようになる。投資法人は、あくまでも不動産を保有する器のようなもので、別に資産運用会社があって、そこが実際の運用を行っている。J−REITに投資する際には、運用会社について知ることも重要だ。

 分配金の利回りが高いのがJ−REITの特徴といえるが、この背景には税制面での優遇がある。利益の90%以上を分配することで法人税が免除される。これが配当利回りを高くさせている。

 不動産市況の状況は、特に、オフィスの空室率と賃料をみると、空室率は10月末に2.2%で、過去最低水準にある。賃料については右肩上がりに上昇し、10月末2万597円になっている。オフィスは堅調だ。

 銀行の貸し出しの状況は、日銀が発表している貸出先別の伸び率をみると、全体を上回って伸びているのが、不動産業向けの貸し出しだ。資金の貸し出しが良好な状態だ。

2001年から順調に成長を遂げたJ−REIT市場

 J−REITの時価総額と銘柄数は、2001年から順調に拡大。現在61銘柄、12.71兆円の市場になった。用途別の比率は、オフィスが4割を超えて大きなセクターだ。商業施設、住宅、物流施設、ホテル、ヘルスケアなど多岐にわたっている。Eコマースの拡大を背景に物流施設が伸び、インバウンドの影響でホテルが好調だ。

 REITの値動きは用途によって違う。オフィス、住宅、商業・物流で、1年の騰落率に違いがある。また、投資口の募集と売り出し件数が受給動向の指標になっている。公募増資の件数・金額が注目される。2017年に減ったが、2018年になって公募増資が増えている。増資によって分配金の希薄化懸念も出てくる。

 誰が買っているのか? 全体でみると個人は9%程度。ひとつは外国人投資家24%を占めている。もう一つは、信託銀行の投資信託分が36%を占めるが、REITファンドなどが該当している。

 また、日銀が継続的にJ−REITを1年間で900億円分くらい買っている。2018年は11月末まで492億円なので、今年は900億円に届かない状況だ。日銀の下支えが限られているのにJ−REITの市場は堅調だ。

 2%の物価目標をめざす政策で、日銀はJ−REITを買っている。消費者物価の総合指数が1.4%なので、依然として日銀の金融政策が引き締めることは考えにくい。

低金利で分配金利回りが高く、割高感もないREITに注目高まる

 世界の金利は、日本が0.09%で、海外と比較して低水準。アメリカは金利に上昇が著しく3%台に乗せてきた。

 グローバルにREIT市場をみると、アメリカが6割強を占めて最大の市場。日本が9%で第2位の市場になっている。

 利回り格差(スプレッド)は、国債との金利差は、米国は国債との差が狭くなっている。日本は3.7%の差がある。よりスプレッドの取れるところに投資する魅力がある。

 欧州、米国、日本の指数を比較すると、2018年2月にアメリカの長期金利の上昇で売られた。日本も金利が上がってきた時には注意が必要になる。

 経済成長率をみると、リーマンショックを境に、成長率が鈍化している。低金利環境が続く。

 年初から株は動いたがREITにはディフェンシブな性格があり、株安が進んでもREITは株価ほどには下落していない。市場が不安定な時にはJ−REITが注目されやすい。

 REITファンドの資金動向は、投資信託経由の流入資金が2017年4月から流出超過になっている。これは、金融庁が毎月分配型を批判し、REITファンドから資金が流出していった。直近、久しぶりに資金流入に転じてきた。投信経由の売り圧力が減ってきている。外国人も買い基調になっている。

 毎月分配のある一般のファンドは流出だが、ETF経由では資金が継続的に入っている。REITの分配金利回りは4.21%になった。利回りは上昇傾向にある。NAV倍率(PBR)も低下基調で、1.03倍と低い水準になっている。

 先行きが見通しにくいマーケットの中で4%の利回りのあるJ−REITに注目をしていただきたい。

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