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特別講演2

ORIXシナジーで安定成長する総合型リート、
オリックス不動産投資法人

  • オリックス・アセットマネジメント株式会社
    執行役員(戦略企画部・財務 IR 部管掌) 
    山名 伸二氏

歴史も古く規模も大きな総合型リート

 オリックス不動産投資法人(OJR)は2002年6月に上場しました。Jリートで4番目に古く、総合型リートとして初めて上場しました。リーマンショックの荒波も乗り越えたリートです。

 資産運用会社のオリックス・アセットマネジメントはオリックスが100%出資しています。

 資産規模は6,635億円、保有物件数は109物件で規模が大きいリートです。時価総額は5,370億円で、全Jリートの中で6番目に位置しています。規模が大きいと比較的安定して運用できるといわれます。直近の予想分配金利回りは約3.7%です。1口当たり約20万円をご投資いただければ、発表済みの予想では年間で約7,000円の分配金を受け取っていただけます。

 Jリート63社の中でのOJRの特長は、総合型リートとして、様々な用途の不動産に投資していますが、全資産の54%はオフィスであり、オフィス主体の総合型リートです。オフィスは景気が良いと賃料が上がりますが景気が悪いと賃料が下がります。そこで、収益性の高い商業施設、安定度が高いといわれる住宅や物流施設、そして、外国人旅行者のインバウンドで成長が期待できるホテルなど、いろんな用途の不動産に投資することで収益機会を広げています。

 たとえば、ユニバーサルスタジオジャパンのオフィシャルホテルである「ホテル ユニバーサル ポート」は、昨年4月に取得した物件ですが取得金額340億で、ポートフォリオの中で一番大きな物件になりました。

3つの特長を活かして安定的に分配金の成長をめざす

対談用写真

オリックス・アセットマネジメント株式会社
執行役員(戦略企画部・財務 IR 部管掌)

山名 伸二氏

 保有している109物件の立地は、7割が、首都圏の物件です。やはり経済圏として大きい首都圏を多く保有しています。

 特長の2つめはオリックスシナジーです。オリックスグループとの強いつながりがあります。この6年で3,500億円分の不動産を取得し、2013年から資産規模は約2倍になっていますが、9割がスポンサーであるオリックスグループからの取得です。

図表1:OJRの特長AORIXシナジー

図表1:OJRの特長AORIXシナジー
  • (注1) 上図には本投資法人が第23期(2013.8期)以降に取得した物件の一部及び第23期(2013.8月期)以降に売却した物件を記載しています。
  • (注2) 「資産規模推移」は、各期末時点における取得価格の総額の推移を記載しています。
  • (注3) 各時点における売却物件の取得価格累計額を記載しています。

 オリックスグループは一言では言い表しにくい会社ですが、不動産事業は1985年くらいから30年以上の歴史があり、オリックスグループの中でも重要なセグメントのひとつです。

 3点目の特長は運営力です。不動産の価値を高めて賃料の増大をめざすことですが、たとえば、オフィスについては、最近はテナント様の入れ替えで賃料が28%くらい上がっています。7期連続(3年半)で賃料が上がっています。テナント様と2年に1回、賃料の交渉をしますが、それも11期連続(5年半)増額しています。賃料が上がると分配金があがります。

図表2:OJRの特長B運営力

図表2:OJRの特長B運営力

 分配金は平均で年6.8%成長しています。全Jリートの分配金の成長率6.1%を上回っています。株価も順調に上がっており、東証REIT指数を上回って推移しています。3つの力を合わせ、分配金を安定的に成長させることをめざしています。

図表3:分配金の成長

図表3:分配金の成長
  • (注1) 本投資法人は2013年2月28日を基準日とし、2013年3月1日を効力発生日として、投資口1口につき5口の割合による投資口の分割を行っています。第22期(2013.2期)の一口当たり分配金については、当該期における分配金実績を当該期末の5倍の投資口数にて除した金額を、単位未満切り捨てて記載しています。
  • (注2) 第22期(2013.2期)の分配金実績と第34期(2019.2期)の分配金実績を比較し、当該期間における増加額の複利計算に基づいた年当たり平均成長率です。
  • (注3) J-REIT平均の分配金成長は、Bloombergが提供する東証REIT指数の直近12か月分配金実績の値の2013年3月1日時点の数値と2019年3月1日時点の数値を比較し、当該期間における増加額の複利計算に基づいた年当たり平均成長率です。

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