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相続/資産活用セミナー 第3部

土地活用の新しいカタチ

  • 住友林業 住宅事業本部 東京支社 
    マネージャー 市村 直也氏

統計でみる住宅事情

 2018年度の国土交通省の「土地問題に関する国民の意識調査」によるアンケート(回答約3,000人)によると、今後の望ましい住宅は、戸建てが65%、どちらでもいいが21.8%、マンションが10.2%でした。圧倒的に戸建てが良いという回答でした。

 同じ調査で、住宅の所有については、購入が74.6%、17.8%が賃貸です。10年前の同様の調査では、85%以上が所有で、賃貸は8.7%でした。賃貸が増えています。

 全国の持ち家比率は61.7%ですが、東京都では47%が貸家で、貸家に住んでいる人が多くなっています。

戸建て貸家の3つのメリット

 よく見るアパートやマンションは集合住宅ですが、これとは違って、戸建貸家というものがあります。1戸建てを貸すものです。

図表1:投資不動産別 REIT数

 戸建貸家は、まず、安定した賃貸経営が実現できます。3つの理由があります。高めの賃料設定が可能です。

 実質的に戸建貸家の方が高い賃料が得られる理由は、まず、同じ賃料でも戸建ての方が専有面積が広いということがあります。また、プライバシーが保たれやすい、駐車場を敷地内スペースがつくれる、庭がある、ステータス性など戸建てのメリットがあります。

図表1:モーニングスターシミュレーション

 また、賃料下落のリスクが少ない。2013年度の住宅土地統計調査によると、全国の賃貸住宅の88.42%が集合住宅。11.46%が戸建貸家です。近くに類似物件が出てきた場合に、新しい物件ができれば、競争上、値引きもやむを得ないということにもなります。競合を意識して賃料下落が起きます。

 住宅情報サイトから、東京23区の3LDK以上の募集件数は7,314件ですが、うち戸建ては24%の1,761件です。その中に、築年数の古い物件、自宅の物件を転勤で賃貸にしている物件もあります。戸建貸家1,761件のうち、1,328件が築10年以上、5年〜10年位以内は201件、新築から5年以内178件、新築58件(3.2%)。新築含む5年以内が戸建貸家のうち13.32%なので、貸すための戸建ての競合は少なくなります。

 戸建貸家と建売分譲とは競合しません。戸建貸家の借り手は、勤務先の家賃補助を受ける方がほとんどです。また、法人契約が多いという特徴もあります。

 そして、戸建貸家は、長く住む傾向があります。共同住宅の平均居住年数は5.8年に対し、貸家は10.2年になります。貸家の方が長く住んでいただけます。入居者の入れ替え頻度もすくなくなります。原状回復の頻度が減るので出費も抑えられます。

対談用写真

住友林業 住宅事業本部 東京支社
マネージャー 市村 直也氏

 貸家は建物管理費を抑制できます。共同住宅では共有部の清掃代などはオーナーが支払います。貸家の場合は敷地をすべて貸していますので、庭の管理なども入居者が行い、管理費はわずかなものです。

 マンションの維持管理費は、エレベーター、雑排水管の洗浄、消防設備、屋上防水、外壁補修、共用部の電気代、定期清掃費などがかかります。貸家ですと、雑排水管の洗浄、外壁や屋根の防水は30年目、防蟻の処理も10年に1度くらいです。

 さらに、立地、敷地の制約を受けにくいというメリットもあります。狭い場所や変形敷地にも対応できます。100平米以内の2階建てであれば防火地域でも木造住宅を建てることができます。複数世帯が居住する集合住宅と比べて、戸建ては法規制もゆるく作られていますので柔軟な設計が可能になります。

 相続に備えて、1棟のアパートを残す場合、複数人で分けると共有になり、共有はトラブルになりやすいというデメリットがあります。戸建ての場合は、敷地を相続人数に応じて分割しておくと、それぞれに分けられます。同じように、アパートは投資物件としての売却になりますので、利回りが優先され、買い手も限られます。戸建ては一般住宅としての売却も可能ですし、切り売りもできます。また、将来の選択肢として部分的に店舗に転用するなど用途変更がしやすいというメリットもあります。

戸建て貸家による土地の有効活用

 貸家の場合、50坪前後で2棟くらい経ちます。さらに狭い土地には3階建ての貸家の例もあります。1つの敷地にオーナー専用住宅が1棟、貸家が3棟など、ニーズに応じて様々なプランがあります。土地活用の理由は様々だと思います。戸建て貸家も選択肢としてご検討ください。

図表2:J-REITの特徴

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