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資産管理のキホン

「不動産投資」のメリット・デメリットを知ろう!

2015-11-06

前回は、バブル後の不動産投資環境における3つの変化についてお話させて頂きました。

 今回は、なぜ不動産投資を選ぶのか、その魅力は何か、他の投資商品と比較してどんな違いがあるのか、について解説します。

なぜ不動産投資を選ぶのか?

 終身雇用制度や年金制度に漠然と将来の不安を覚えるなか、仕事で得る収入とは別に、日々働かなくても得られる収入があったら魅力的ですね。こうした不労所得と言われる代表的なものに、株式等の配当所得、不動産投資における不動産所得や譲渡所得等があります。

 これらの中で不動産投資を他の投資と比較した場合、個人の方から見た代表的なメリットを3点挙げてみます。

【メリット】

  • 1.安定した家賃収入(インカムゲイン)
    不動産投資の最も高い魅力は、安定した家賃収入です。自分が保有している不動産にテナント(入居者)がいれば、株式市況や為替など外部環境に左右されず、ましてや自分が働かなくても安定した収入が毎月長期に亘り確保できます。つまり自分で作る年金制度のような投資の仕方が出来ます。
  • 2.不動産価格の値上がり(キャピタルゲイン)
    不動産は、存在する場所や規模による価値が異なるため、一つとして同じものが存在しません。更に、一物多価と言われ、同じ不動産でも時期や評価する人によって価格が変わりますし、取引する際の金額は交渉によって決まります。
    例えば、不動産を購入後、交通の便が良くなったため、地価の上昇や多くの購入希望者によって、高く売却し、売却益を獲得する不動産投資手法もあります。
  • 3.節税対策
    不動産を他者に賃貸した場合、不動産の評価額が70%~80%になります。このため現金で保有しているより相続税を下げることが出来ます。

 このように不動産投資の代表的な良い点を並べてみましたが、バブル期と比べて安心材料が増えたとは言え、必ずしも良い点ばかりとは限りません。

 まず、不動産の購入には多額の資金を必要とするため、買う前に銀行にお金を借りるという手間と時間が掛かります。そして買った後は、不動産の管理や申告等が必要になります。管理や申告は専門家任せということも可能ですが、その分コストは掛かります。

 そして不動産投資特有の代表的なデメリットは次の2点です。

【デメリット】

  • 1.家賃収入が入らない
    例えば都心のワンルームマンション一戸だけを保有している場合、その入居者が出てしまえば、家賃は一切入りません。更に空室が続けば費用だけが嵩み損失が発生します。
  • 2.直ぐに売れない
    仮に何らかの事情で資金が必要になったとしても、相手があることですので、直ぐに売れるわけではありません。また時期によっては損失が出てしまう可能性もあります。

 不動産投資とは、資産としての規模が大きいことと当事者間取引であることから、分散性や流動性に欠ける側面があるのと、投資というよりも不動産事業というセカンドビジネスに近いので実務としての手間や時間や知識が必要となります。

 こうして見ると「やはり不動産投資は怖い!」と逆戻りしてしまうかもしれません。しかし、不動産投資の優位性を確保したまま、これらのデメリット側面を解消した投資商品としてJ-REIT(不動産投資信託)が存在します。J-REITの魅力については次回より解説します。

藤浪 容子【ふじなみ ようこ】

アイビー総研株式会社

経歴:
不動産会社にて不動産の賃貸・管理業務を担当。その後不動産証券化に関する情報サイトを立ち上げ、REIT創設時よりREITの記事執筆及び 分析を行う。
2007年アイビー総研株式会社設立に参画し、不動産投資ポータル「JAPAN-REIT.COM」の設立・運営を担当。

保有資格:
不動産証券化協会認定マスター

活動歴:
月刊プロパティマネジメント(綜合ユニコム刊)にて「J-REIT MONTHLY DATA FILE」連載。

不動産投信情報ポータル「JAPAN-REIT.COM」
アイビー総研株式会社ホームページ

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