NISAに適した金融商品は? 〜J-REIT編 J-REITはNISA向き?

 NISA(少額投資非課税制度)口座開設は足元も順調に推移しているようです。ただ、口座開設はしたものの、まだ実際の運用を開始していない人は意外と多いのではないでしょうか?その理由は多々あると思いますが、どんな金融商品に投資してよいか悩んでいる方も多いはず。今回はNISA向きで、有望な投資先と考えられるJ−REIT(リート)への投資を考えてみたいと思います。

Jリートってなに?

 リートは「Real Estate Investment Trust」(不動産投資信託)の略で、米国で1960年代に生まれた仕組みです。日本(JAPAN)のJをとってJリートと呼ばれています。日本では2000年に「投資信託及び投資法人に関する法律」の改正により導入されました。リートは投資信託の仲間ですが証券取引所で取引されており、日本では2001年9月に初めて上場しました。

 リートは投資家から資金を集め、その資金でオフィスビルや商業施設などを購入、そこから生じる賃貸収入や売買益を投資家に分配する金融商品です。通常の不動産投資には莫大な資金が必要となり個人による投資では困難でしたが、リートの登場により現実的な額での不動産投資が可能となりました。また上場していることから、流動性も確保されています。例えば、ある不動産を購入した後に売却しようとしても、手続きなどに時間がかかり、不動産をすぐに現金化することは困難です。その点、リートは市場で証券を売却するだけで手仕舞い(現金化)が出来るという大きなメリットがあります。さらに、通常の不動産会社とは違い基本的に不動産開発を行わないことや、複数の不動産へ投資をしていることから、直接的な不動産投資や不動産会社への株式投資よりはリスクが抑制されています。そして、最大の特徴が高い利回りです。Jリートは基本的に利益の9割を分配すれば法人税が課税されないことになっていますので、投資家への配分が多くなるという傾向もあります。

JリートはNISA向きなの?

 では、JリートはNISA向きなのでしょうか?NISAはそもそも中長期の運用を促進する制度です。その点、Jリートは複数の不動産への分配投資が行われていることに加え、賃料収入という安定した収益を得ることが期待できます。一般的には株式に比べて価格の変動が少ないとされる一方、債券より利回りが高い金融商品とされ、ミドルリスク・ミドルリターンの商品に分類されます。さらにリスクを分散させたいなら、リートに投資している投資信託へ投資するという手段も考えられます。投資信託への投資なら、さらに少ない資金での投資が可能です。

期待高まるJリート市場

 Jリート市場の動向をみる上で注目したいのが、東京証券取引所に上場する全リートを対象とした東証リート指数です。ここ数年の推移を見てみると、アベノミクスへの期待を背景に12年末から勢いを増し、13年3月には1700台まで上昇。その後は一服感が出たものの底堅い値動きが続き、13年末以降はおおむね1450から1500の間の狭いレンジで推移していました。ただ、足元ではこのレンジの上限を破る動きを見せており、先高感が強まっているといえそうです。また注目したいのがその出来高。13年以降急増した取引高はその後も高水準を維持、投資家の売買が活発化し、注目が高まっていることが分かります。

図表1:東証リート指数の推移(06年1月4日〜14年5月19日)

図表1:東証リート指数の推移(06年1月4日〜14年5月19日)

出所 モーニングスター作成

 Jリート市場が注目される理由の1つは日銀の追加金融緩和期待があることです。日銀は異次元金融緩和政策の一環としてJリートの買い入れを進めており、13年の買い入れ残高は1,400億円、14年4月末時点で買い入れ枠は200億円程度(買い入れ枠は1,700億円)残されています。ただし、この買い入れ枠は追加金融緩和が実施されれば拡大される可能性があるわけです。

 もう1つの理由がGPIF(年金積立金管理運用独立行政法人)によるJリートへの投資です。GPIFは運用資産総額約130兆円をほこる世界最大の年金基金といわれ、市場ではその動向が度々話題に上ります。そのGPIFは4月4日、日本株運用の見直しを発表し、アクティブ運用、パッシブ運用ともにJリートへの投資をスタートしました。具体的な額は明らかにされていないため、市場へのインパクトを測るのは困難ですが、参考になるのが米国の例です。米国では1993年に年金基金によるリートへの投資案件が見直される規制緩和が行われ、それ以降リート市場が急速に拡大した経緯があります。米最大の公的年金基金であるCalPERS(カリフォルニア州職員退職年金基金、カルパース)の運用資産構成を見てみると、不動産への投資は8.5%程度と非常に多いことが分かります。比較的積極な運用を行っているカルパースと単純な比較は出来ませんが、仮にGPIFが運用資産の1%をJリート市場に振り向けた場合でも、1兆3,000億円という巨額の資金が市場に流れ込むことになります。GPIFの動向には注目しておきたいところです。

図表2:GPIFの基本ポートフォリオ

図表2:GPIFの基本ポートフォリオ

出所:GPIFのHPよりモーニングスター作成
14年5月23日時点

図表3:CalPERSの基本ポートフォリオ

図表3:CalPERSの基本ポートフォリオ

出所:CalPERSのHPよりモーニングスター作成
14年2月28日時点

自分に合ったリート選別を

 リートを選ぶ基準は様々で、運用方針によってもどの銘柄を選ぶかが大きく異なってきます。例えば、積極的な運用をする場合は配当利回りに着目して銘柄を選ぶことも考えられます。また、安定的な成長を求める場合は好決算銘柄をスクリーニングしてみるのも手でしょう。リスクを抑えたい場合には、投資物件を多数保有しているリートや、リートに分散している投資信託を選択することも想定されます。重要なことは自分のリスク許容度にあった銘柄や投資手法を選ぶことです。また、NISAは年100万円の投資枠が設定されていますので、複数のリートをポートフォリオに組み込む場合は最低投資金額にも気を付けてください。ここでは、参考として実績配当利回りの高いJリートを挙げてみました。

図表4:配当利回り上位のリート(参考)

銘柄(コード) 終値(円) 最低投資金額(円) 実績配当利回り(%)
グロバワン(8958) 312,000 312,000 6.21
ケネディレジ(3278) 224,100 224,100 6.03
MIDリート(3227) 231,400 231,400 5.54
野村マスター(3285) 110,400 110,400 5.29
スターツプロ(8979) 167,500 167,500 5.20
プレミア(8956) 390,000 390,000 5.13
日賃貸(8986) 64,000 64,000 5.05
いちごリート(8975) 62,000 62,000 4.96
阪急リート(8977) 551,000 551,000 4.71
コンフォリア(3282) 734,000 734,000 4.58

出所:Quickデータからモーニングスター作成、株価は5月22日終値時点

NISAに適した金融商品は?

NISAに適した金融商品は?〜株式編

銘柄選びで考慮したい制度概要

銘柄選びで考慮したい投資指標『PER』

銘柄選びで考慮したい投資指標『PBR』

スタート3カ月、口座開設は順調

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NISA改革はこれから

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NISAに適した金融商品は?〜ETF編

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J-REITはNISA向き?

NISAに適した金融商品は?〜投資信託編

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