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モーニングスター総力特集!! 今話題の「不動産投資」で、本当に知りたいこと モーニングスター総力特集!! 今話題の「不動産投資」で、本当に知りたいこと

人生100年時代を支えるアパート経営、社会の構造変化を見据えるシノケングループ

掲載期間:2020年1月16日〜2020年2月17日

 多くの国民感覚として「年金だけで老後は大丈夫だろうか」と思っている人は多いだろう。誰もが何らかの老後資産づくりを意識している。つみたてNISAやiDeCo(確定拠出年金)などを使って、投信の積み立てで老後資金の準備をスタートする人も少なくない。シノケングループ<8909>のアパート販売事業・賃貸管理事業担当執行役員 玉置貴史氏は、「当社の提唱するガン団信付きアパート経営は、サラリーマン層の退職後・老後の不安解決に役立つ」と語る。玉置氏に、アパート経営のリスクとメリットについて聞いた。

老後の不安に備える
不動産投資のノウハウを知る
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――投資用不動産では、会社員を募ってシェアハウス投資をあっ旋していた運営会社が経営破たんし、一部の販売会社が融資資料改ざんで行政処分を受けるなど、近年、相次いで問題が発生しました。このような問題が起こるのは、投資用不動産市場がバブル化しているのでは?

 低金利で預貯金では資産が増えないところへ、人生100年時代といわれる長生きリスクが意識され、比較的高い投資収益率が見込める不動産での資産づくりに関心が高まっています。一部の事業者において、残念な事件が起こったことは事実ですが、弊社では、提携金融機関の全てにお取引を継続していただいております。

 弊社は1990年に創業した会社です。今日に至るまで約30年、金融危機やリーマンショックなど、様々な問題がありました。社会をとりまく環境も大きく変化しましたが、「現役世代の将来不安」という課題は変わっていないのではないでしょうか。

 お客様の資産づくりの手段として、アパート経営をご提案しつづけて約30年、販売するだけでなく、その後の運営サポートにも力を入れています。売って終わりの会社ではありません。

 これまでご購入いただいたお客様は5,000名以上いらっしゃいますが、弊社の物件を購入されたことで、破たんしたオーナー様は1人もいません。これからもこれまで同様に、安心してアパート経営が続けられるようにサポートしていくことが重要だと考えています。

 弊社のご提案するアパ―ト経営は、一攫千金を目指すものではありません。加速する高齢化、人口減少、AIの台頭等々、近年特に大きな変化があります。私も40代なのですが、現役世代はこの社会構造の変化に対応し、生きていかなければなりません。家族との関わり方は人それぞれですが、自分自身の老後、親の介護なども大きな問題であり、いずれにせよ経済的な問題がつきまといます。

玉置 貴史氏

シノケングループ
アパート販売事業・賃貸管理事業担当執行役員

玉置 貴史氏

 そのような環境の中で、将来に向けてしっかりと資産を形成していくための手段として、アパート経営をご提案しています。

 例えば、一般的なサラリーマンが、東京で自宅以外の土地を取得するということは大変なことです。しかし、アパート経営を始め、30年かけてローンを返済することで、安定した家賃収入と、その土地が手に入ります。当然、投資にはリスクがあります。しかし、アパート経営はリスクコントロール可能な投資であると私たちは考えています。想定し得るリスクとしっかりと向き合って、できる限りそのリスクを減らしていくことが大切です。

 当然、どんな物件でも良いわけではありません。良い場所に、良い物件を建てるのはあたりまえのことですが、時代に合わせ、より良いサービスをご提供していくことが重要です。

  その一つが昨年7月から、ご提案をスタートした「がん団信付きアパート」です。

 「がん団信付きアパート」は、従来からご提案してきた「団体信用生命保険」に加え、「がんと診断されたらローン残高が0になる」というオプションを追加したものです。いわゆる「団信」は、万一に備えたものですが、2人に1人ががんに罹ると言われている現代において、ご本人にもご家族にも、大きな安心をもたらす、とご好評いただいております。

 ご購入頂いた後の、入居や管理のサポートはもちろんのこと、「ライフサポートのシノケン」として、時代に合わせ、お客様の生涯をサポートできる商品・サービスを今後も開発し、ご提供し続けて参ります。

アパート経営中にがんになったら
借金が0円になる

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――将来を考えると、日本は少子高齢化が一段と進んでアパート経営は、今よりずっと厳しくなるのではないですか?

 弊社の管理戸数は35,000戸(2019年3月末時点)ですが、2018年の年間平均入居率は97.7%、2019年3月末には99%を超えました。アパート経営を行うにあたって、一番心配なのは、空室リスクだと思います。空室が出て、次の入居者がなかなか決まらないと、ローン返済にも支障が出ることが懸念される点だと思いますが、弊社が現在管理している物件の中には築年数が25年以上経過した物件もあり、そのすべてを含めた入居率が、昨年平均で97.7%です。創業以来約30年、ずっとアパート経営に関わるリスクを減らすための取り組みをしてきたからこそ、長い期間にわたって入居ニーズが見込めるかどうかを見極めることができるのだと自負しております。

 そのポイントは、「土地・建物・サービス」のすべてで、高い水準を満たしているということです。 立地がもっとも重要です。東京、大阪、名古屋、福岡、仙台という5つのエリアだけを対象とし、ターミナル駅から30分以内、近隣の駅から徒歩10分圏内の立地の物件しか手掛けません。一般的なアパートは、徒歩15分以内を許容範囲としていますが、弊社では、長く選ばれ続けるためには10分以内であるべきだと考えています。

 建物は「デザイナーズアパート」というコンセプトで、1棟1棟、社内のデザイナーがシンプルで飽きのこないデザインを目指して設計しています。2016年には、「NEWSTANDARD」(BRICK・PLATFORM)という主力商品で、グッドデザイン賞をダブル受賞しました。

 仕様についても、入居者様へのアンケートを定期的に実施し、生の声をお聞きしながら、商品開発に取り組んでいます。

 ターゲットは単身者層です。高齢化、晩婚化など、様々な要因で単身者世帯がどんどん増えています。ファミリータイプではなく、単身者向けアパート経営を提案しているのは、これからの日本の住宅需要に合う経営形態だからというのも理由の一つです。

 高齢単身者の方に対しては、残念ながら大家さんは部屋を貸すことをためらうことが実情ですが、単身高齢者が増え続けていることは事実であり、長寿化が進む中で、多くの方が65歳を超えても働くことを希望されています。このようなニーズにお応えすることも、弊社としての社会貢献の一つであると考えており、結果としてオーナー様の長期にわたり安定した入居を支えることにもなります。

 年齢が高くなると介護が必要になったり、認知症になられる等の心配があります。そのような不安に対応するため、グループにはサービス付き高齢住宅・グループホーム・訪問介護施設を保有・運営しています。グループ全体でサポートさせていただくことで、オーナー様にも入居者様にも、ご安心していただいております。

 また、今後、一段と増えてくる在留外国人の方向けに、10言語対応コールセンターの運営を行っています。現在、600名以上の外国人の方に入居して頂いており、出身国は35カ国に広がっていますが、こういったサービスをご提供することで、細かいニュアンスも伝わりやすくなり、トラブルの発生を未然に防ぐことにも繋がります。

――今後のアパート経営は?

 常に時代の一歩先を見据えて、時代が進んでも入居される方々に魅力的だと思っていただけるようなサービスを提供し続けることが必要だと考えています。

 例えば、今年7月から発売した「インテリジェントアパート」は、Iot対応のアパートです。スマートロックを始めとして、赤外線を用いた家電のコントロール、温度・湿度・人感センサー、ウインドウセキュリティなど、より便利で安心な生活を入居者様にご提供できるものです。まずは3,000戸への導入を目指しております。

 今後、シノケンの「インテリジェントアパート」は、「オーナーアプリ」や「シノケンコイン」との連携も視野にいれ、さらにUX(ユーザー・エクスペリエンス)の向上をめざします。入居者にとって、より快適で安全に暮らせる魅力ある物件は、オーナー様にとっては、より安定的な入居率で収益性をキープできる物件になります。

 今後も常に、時代に合わせ、先を見据え、社会的なニーズに合致した選ばれ続ける物件の提供をめざします。将来への備えをお考えの方はぜひ、シノケングループのアパート経営をご検討頂きたいと思います。

 セミナーも随時開催しておりますので、お気軽にご参加いただければ幸いです。

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