掲載期間:2020年2月19日〜2020年4月20日

 テクノロジーの進歩とデータ量の増加による次世代通信網「5G」の商用化、eコマース(電子商取引)の拡大に伴う爆発的な物流の増加、少子高齢化による人口構造の変化と急速な都市化の進行など、今、私たちのライフスタイルを変えるような“大きな時代のうねり”がみられます。こうした社会の変化は“メガトレンド”と呼ばれ、世界に大きな変化をもたらしつつあります。“メガトレンド”を背景に、不動産投資信託(REIT)においても変化が見られ、新たな投資分野が拡大しています。

 三菱UFJ国際投信は「次世代REITオープン」を2月14日に設定しました。同社金融法人営業第二部長の山内恭一氏、運用委託先のコーヘン&スティアーズ・キャピタル・マネジメント・インク(以下、コーヘン&スティアーズ社)の日本法人であるコーヘン&スティアーズ・ジャパン代表取締役社長の板井健氏に、当ファンド設定の「背景」や「特徴」などを伺いました。

成長が期待される次世代REIT

――まず、当ファンド設定の背景について教えていただけますでしょうか。

山内氏:
これまでグローバルREITは、オフィス、商業施設や集合住宅の分野を中心に拡大してきましたが、米国を中心に、新しい分野の物件を保有する、「次世代のREIT」といえるようなREITが急速に拡大しています。
板井氏:
収益性の観点で見ても、次世代のREITは、保有する物件のキャッシュフローの成長率が高く、伝統的なREITに比べ高いパフォーマンスを上げています。
山内氏:
今後このトレンドは米国のみならず、グローバルに拡がっていくと考えており、今回、次世代REITに着目した投資を行い、成長期待への投資機会をお客さまに提供するため、当ファンドの設定に至りました。
板井 健氏

コーヘン&スティアーズ・ジャパン株式会社
代表取締役社長

板井 健氏

図表1:米国REITの分野別比率(時価総額ベース)

図表1:米国REITの分野別比率(時価総額ベース)
  • 出所:Bloombergのデータを基に三菱UFJ国際投信作成
  • 「次世代REIT」「伝統的REIT」「その他REIT」の時価総額の合計を基に算出。REITの詳細については、【REITの分類基準について】をご覧下さい。指数については【当広告で使用している指数について】をご覧下さい。上記は、過去の実績・状況または作成時点での見通し・分析であり、将来の市場環境の変動や運用状況・成果を示唆・保証するものではありません。また、税金・手数料等を考慮しておりません。四捨五入しているため、合計が100%にならない場合があります。

図表2:パフォーマンス推移
(2015年12月末〜2019年12月末、月次)

図表2:パフォーマンス推移(2015年12月末〜2019年12月末、月次)
  • 出所:Bloombergのデータを基に三菱UFJ国際投信作成
  • REITの詳細については【REITの分類基準について】をご覧ください。上記は米ドルベース、配当込みの指数を使用しています。指数については【当広告で使用している指数について】をご覧ください。上記は、過去の実績・状況または作成時点での見通し・分析であり、将来の市場環境の変動や運用状況・成果を示唆・保証するものではありません。また、税金・手数料等を考慮しておりません。計測期間が異なる場合は、結果も異なる点にご注意ください。
  • ※当ファンドは世界各国のREITに投資しますが、当図表では米国REITの状況を示し、米国REITのデータを用いています。

――次世代REITとはどういった分野なのでしょう?

山内氏:
当ファンドが投資する次世代REITは、情報技術の進歩や急速な都市化の進行、人口構造の変化等のメガトレンドの恩恵を受ける分野のREITとしています。現時点では、(1)通信データ量の増加により必要とされる通信塔、データセンターといったテクノロジー関連REIT、(2)eコマースの拡大や都市化の進行に伴い多様なニーズに対応する物流施設や倉庫といったロジスティクス関連REIT、(3)人口構造の変化に伴い新たな需要が発生している戸建住宅・簡易住宅、シニア住宅及び学生寮といったニュースタイル関連REITの3つの分野に注目しています。
板井氏:
例えば、世界のデータ通信量の拡大を背景に通信塔REITやデータセンターREITは需要が高まっていますが、その特殊性から参入者が限られ、利用者が長期の契約を結ぶことが多く、安定した利益成長に繋がっています。なお、日本では通信会社が自前の通信塔を保有することが一般的ですが、米国をはじめ海外では、事業効率の改善や通信品質の向上等の観点から、ひとつの通信塔を複数の通信会社が賃貸する「インフラ・シェアリング」が進んでいます。こうした通信塔を保有するのが通信塔REITです。日本でも、5Gを見据えたインフラ・シェアリングの動きは活発化しています。
山内 恭一氏

三菱UFJ国際投信株式会社
金融法人営業第二部長

山内 恭一氏

また、Amazonなどにより、グローバルのeコマース販売比率は2015年に7%だったものが2019年には約13%に達すると予想されています。これに伴い企業において、商品の発送・保管を行う付加価値の高い物流施設REITへの需要が高まっています。
ニュースタイル関連REITは、馴染みのない分野かと思いますが、例えば戸建住宅REIT(※1)・簡易住宅REIT(※2)があります。これは米国において、世帯形成層が戸建住宅を購入するのではなく借りる、退職者層が老後のためにサービスが充実した簡易住宅に住み替えるといったライフスタイルの変化に対応した住宅ニーズが高まっており、REITの中でも成長している分野の一つです。
これら3つの分野のREITは、メガトレンドによる構造的な需要を背景にキャッシュフローが増加している点が特徴です。
  • ※1 戸建住宅REITは戸建物件を大規模に取得し改修・管理・運営を行い、居住者は賃料を支払います。
  • ※2 簡易住宅REITは工場で組み立てられた住宅のコミュニティを保有・運営しています。居住者は、通常、建物を保有し、借地料、公共料金、プールやフィットネス・センターなど付帯設備の利用料を支払います。

図表3:次世代REITのイメージ

図表3:次世代REITのイメージ
  • ※上記はイメージであり、一例です。2020年1月29日現在、次世代REITとして上記3つの分野に注目しておりますが、将来変更する場合があります。詳細は【REITの分類基準について】をご覧ください。

――運用を担うコーヘン&スティアーズ社についてお聞かせください。

板井氏:
同社は、1986年に米国初のREITに特化した運用会社として設立されました。REIT市場の拡大に伴い業界最大規模の投資運用チームを形成し、ニューヨーク本社の他、ロンドン、香港、および、東京にオフィスを構え、グローバルな体制で運用を行っています。また、リソースを集中的に投入することで日々戦略を磨き、REITに特化したスペシャリストを育成し続けています。その高い専門性とREIT投資のパイオニアとして長年培ってきたリサーチ力やノウハウを活用し、日本の投資家の皆さまに魅力ある次世代REITの投資戦略をご提供していきたいと考えています。

――では最後に、お客さまに向けてメッセージをお願い致します。

山内氏:
今回のファンドのコンセプトは、一昨年前から当社とコーヘン&スティアーズ社で着目し、議論を重ねてきて商品設定に至りました。これまでのREIT投資では、投資時点の配当利回りに着目することが多かったと思いますが、当ファンドは、メガトレンドの恩恵を受け成長が期待される、新しい分野のREITに投資することによって得られる成長の果実であるリターンを享受することが期待されるファンドになっております。当ファンドは、これまで伝統的なREITに投資を行ってきた方や、メガトレンドによる成長への投資機会を考えている投資家の皆さまに、ぜひともご検討いただきたいファンドの一つです。

次世代REITオープン<資産成長型>(為替ヘッジあり)/次世代REITオープン<資産成長型>(為替ヘッジなし)/次世代REITオープン<毎月決算型>(為替ヘッジあり)予想分配金提示型/次世代REITオープン<毎月決算型>(為替ヘッジなし)予想分配金提示型

【投資リスク】

基準価額の変動要因:基準価額は、リート・株式市場の相場変動による組入リート・株式の価格変動、為替相場の変動等により上下します。また、組入有価証券等の発行者等の経営・財務状況の変化およびそれらに関する外部評価の影響を受けます。これらの運用により信託財産に生じた損益はすべて投資者のみなさまに帰属します。したがって、投資者のみなさまの投資元本が保証されているものではなく、基準価額の下落により損失を被り、投資元本を割り込むことがあります。投資信託は預貯金と異なります。主な変動要因は、価格変動リスク、為替変動リスク、信用リスク、流動性リスクです。上記は主なリスクであり、これらに限定されるものではありません。くわしくは、投資信託説明書(交付目論見書)をご覧ください。

【ファンドの費用】

[お客さまが直接的に負担する費用] 購入時手数料:購入価額に対して、上限3.30%(税抜 3.00%)信託財産留保額:ありません。[お客さまが信託財産で間接的に負担する費用]運用管理費用(信託報酬):日々の純資産総額に対して、年率1.694%(税抜 年率1.540%)をかけた額 ※上場投資信託(リート)は市場の需給により価格形成されるため、上場投資信託の費用は表示しておりません。その他の費用・手数料:監査費用、売買委託手数料、外国での資産の保管に要する費用、その他信託事務にかかる諸費用等を信託財産からご負担いただきます。これらの費用・手数料については売買条件等により異なるため、あらかじめ金額または上限額等を記載することはできません。
※上記の費用(手数料等)については、保有金額または保有期間等により異なるため、あらかじめ合計額等を記載することはできません。

【REITの分類基準について】

  分野   サブインデックス
次世代REIT テクノロジー関連REIT 通信塔 インフラ
データセンター データセンター
ロジスティクス関連REIT 物流施設 産業施設
倉庫 セルフストレージ
ニュースタイル関連REIT 簡易住宅 簡易住宅
戸建住宅 戸建住宅
シニア住宅 ヘルスケア
伝統的REIT - - 集合住宅、オフィス、複合施設、商業施設、ホテル/リゾート
その他REIT - - 特殊施設、森林

当広告における各種分類基準は、上記を基にしています。次世代REITは、テクノロジー関連REIT、ロジスティクス関連REIT、ニュースタイル関連REITの各数値及び騰落率を単純平均して算出しています。パフォーマンスは、サブインデックスを各分類ごとに時価総額加重平均しています。なお、次世代REITの一部の期間においては時価総額が取得できないため修正値を使用しています。分野はコーヘン&スティアーズの定義に基づいています。2020年1月29日現在、次世代REITとして上記の3つの分野に注目しておりますが、将来変更する場合があります。なお、次世代のREITとして分類されたもの以外においても、次世代のREIT銘柄に該当する場合があります。

【当広告で使用している指数について】

米国REIT(FTSE NAREIT All Equity REITs Index):FTSE NAREIT All Equity REITs Indexとは、米国リートの値動きを表す指数です。FTSE®は、London Stock Exchange Groupの会社が所有する商標であり、ライセンス契約に基づき、FTSE International Limited(以下「FTSE」)が使用します。NAREIT®はNational Association of Real Estate Investment Trusts (以下「NAREIT」)が所有する商標です。当該指数は、FTSEが算出を行います。FTSEとNAREITのいずれも本商品のスポンサー、保証、販売促進を行っておらず、さらにいかなる形においても本商品に関わっておらず、一切の責務を負うものではありません。インデックスの価格および構成リストにおける全ての知的所有権はFTSEとNAREITに帰属します。

当広告は、次世代REITオープンをご紹介するために三菱UFJ国際投信が作成したものです。投資信託をご購入の際は、販売会社よりお渡しする最新の投資信託説明書(交付目論見書)の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断下さい。投資信託は預金等や保険契約とは異なり、預金保険機構、保険契約者保護機構の保護の対象ではありません。販売会社が登録金融機関の場合、投資者保護基金に加入しておりません。投資信託は、販売会社がお申込みの取扱いを行い委託会社が運用を行います。(2020年2月)

【設定・運用】

商号:三菱UFJ国際投信株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第404号
加入協会:一般社団法人投資信託協会/一般社団法人日本投資顧問業協会

【投資信託説明書(交付目論見書)のご請求・お申込み】

商号:SMBC日興証券株式会社 金融商品取引業者 関東財務局長(金商)第2251号
加入協会:日本証券業協会/一般社団法人日本投資顧問業協会/一般社団法人金融先物取引業協会/一般社団法人第二種金融商品取引業協会

三菱UFJ国際投信
MORNINGSTAR

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