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REIT型 部門 最優秀ファンド賞

ウィズコロナの時代におけるアジアリートとJリートの魅力

受賞ファンド名:Jリート・アジアミックス・オープン(資産成長型)

  • 三井住友DSアセットマネジメント株式会社
    株式運用第一部 チーフファンドマネージャー 
    秋山 悦朗氏
  • 三井住友DSアセットマネジメント株式会社
    投信営業部 アシスタントマネージャー 
    若松 紅里氏

「アジアの高成長を取り込むリート」

若松氏:
「Jリート・アジアミックス・オープン」「アジア好利回りリート・ファンド」の特徴を教えてください。
秋山氏:
「Jリート・アジアミックス・オープン(資産成長型)」は、原則として日本とア ジア・オセアニアのリートに半分ずつ投資します。ポイントは、Jリートとアジアリートが生み出すシナジー効果です。魅力的なJリートに投資することに加え、Jリートにない魅力を持ったアジアリートに投資することでシナジー効果が期待されます。
「アジア好利回りリート・ファンド」は、原則として日本を除くアジア・オセアニアのリートに投資します。世界で最も力強い経済成長を遂げる地域のひとつであるアジアの経済成長の恩恵を受けるリートを厳選して投資します。
図表1
  • (注1)時価総額は2020年6月末現在。各年のパフォーマンスは前年末~当年末。2020年は2019年末~2020年6月末。
  • (注2)日本は東証REIT指数(配当込み)、その他は各国・地域別のS&P REIT指数(現地通貨ベース、配当込み)。
  • 出所:FactSet、Bloombergのデータを基に委託会社作成
  • ※上記は過去の実績であり、市場環境の変動等を示唆あるいは保証するものではありません。
秋山氏:
アジア・オセアニアリートとJリートは、配当利回りが世界のリート市場と比較して高い状況にあります。これに加えアジア・オセアニアリートは財務の健全性が相対的に高いことが魅力です。香港やオーストラリア、シンガポールのリートの負債の比率は、日米と比べて低い水準にあり、財務健全性が高いと言えます。世界のリート市場のパフォーマンスはまちまちですが、5年程度の期間でみると、アジア・オセアニアリートのパフォーマンスが高いことがみてとれます。

東京・香港・シンガポールで「ONE TEAM」の運用

若松氏:
2つのファンドに共通しているのが、日本、香港、そして、シンガポールの運用拠点が「ONE TEAM」となった運用体制ですが、その優位性は?
秋山氏:
私たちの運用チームの特徴は、担当地域を分けないことです。通常、日本の担当者はJリートだけ、アジアならアジアのリートだけを見ることが多いのですが、両ファンドは全員が全地域のリートを調査・分析し、銘柄選択を行います。運用チーム全員でJリートやアジアリートの議論をすることで多様な考え方を生みます。一朝一夕にはできないことですが、これに挑戦し、運用力と実際のパフォーマンスにつながっていると考えています。
日本を含めてアジア・オセアニアの不動産はボーダーレスになりつつあります。日本のリートがアジアの不動産に投資することもある一方、アジアリートが日本の不動産に投資することもあります。このようにリートの活動がボーダーレスになっているので、市場全体を一気通貫で運用・リサーチしていく「ONE TEAM」の運用体制が必要だとの思いがあり、このチームを作り上げてきました。
若松氏:
ESG(環境・社会・企業統治)も評価項目のひとつですが、リート運用におけるESGの観点とは?
秋山氏:
リートの世界でESGは耳慣れないかもしれませんが、欧米ではリート・不動産会社のESGへの取組みが大きく進んでいます。この流れが、日本、アジア、オーストラリアに波及してきていますので、先頭に立って乗っていこうと考えています。
ESG評価最大のメリットは、ESGのリサーチを通じてリートと対話ができることです。リートに対してESGの観点から、投資家として提案もできます。対話を通じて、潜在的な価値が見えてくることがあります。

優れた運用成績を支える確かな運用コンセプト

若松氏:
「Jリート・アジアミックス・オープン」「アジア好利回りリート・ファンド」ともに、設定来の基準価額は好調に推移しています。
秋山氏:
私たちの運用チームは、パフォーマンスを求めて運用するのではなく、コンセプトに忠実であることに重きをおいて運用しています。たとえば、「Jリート・アジアミックス・オープン」であれば、コンセプトである魅力的なJリートと、Jリートにはない魅力を持ったアジアリートに投資していけば、必ず良いパフォーマンスが得られるという信念のもとで運用しています。
コンセプトに従い運用した結果がパフォーマンスに表れていると考えています。パフォーマンスだけを追い求めてしまうと運用がブレてしまうことがあります。ブレない運用を続けるためには、コンセプトを大事にすることが重要です。
図表2
  • (注)セクター別指数は、S&Pアジア・パシフィックリート(除く日本)のセクター別指数(トータルリターン)を使用。
  • 出所:FactSetのデータを基に委託会社作成
  • ※上記は過去の実績であり、当ファンドの将来の運用成果および市場環境の変動等を示唆あるいは保証するものではありません。
若松氏:
新型コロナウイルスの感染拡大は、アジアリートやJリートにどのような影響を及ぼすのでしょうか?
秋山氏:
新型コロナウイルス感染拡大によって、商業施設リートが低迷し、物流リートが拡大したということが言われますが、このトレンドは、2017年、18年から始まっていました。Eコマースや5Gなどの普及が2016年頃から顕著になり、この結果として商業施設リートに代わって、データセンターリートや物流リートが台頭してくるとみていました。
その点では、「アフターコロナ」に焦点をあてるというよりも、常に大きな流れを意識してみていくことが大切なのではないかと考えています。
若松氏:
2020年に開催予定だった東京オリンピックが先送りされたことは、Jリートに影響がありますか?
秋山氏:
今の段階では、ポジティブな影響が大きいと考えています。7年前に開催が決定した時から不動産開発が進むなどポジティブな影響が及び始めました。開催年の1年間は、インバウンドの増加からJリート市場は活況を呈するという予想がありました。しかし、新型コロナウイルス感染拡大により、オリンピックも延期され、インバウンドがゼロに近い状態になってしまいました。今後は、オリンピックの開催期待やインバウンドの回復への期待がJリート市場を下支えするとみています。

データセンターリート、物流施設リートに注目

図表3
  • ※上記は過去の実績であり、当ファンドの将来の運用成果および市場環境の変動等を示唆あるいは保証するものではありません。
  • ※【注目銘柄】は投資対象銘柄の例示を目的とするものであり、当ファンドにおいて当該銘柄に投資をするとは限りません。また上記の銘柄を推奨するものではありません。
  • ※個別銘柄に言及していますが、当該銘柄を推奨するものではありません。
若松氏:
ウィズコロナ・アフターコロナの時代における、当ファンドの魅力は?
秋山氏:
香港リートはデモの影響で、19年の下半期は香港リートのパフォーマンスは他の国と地域と比較して最も悪かったのですが、20年上半期は、グローバルリートの動きと概ね連動したパフォーマンスでした。香港国家安全維持法の施行により、香港リートは回復すると考えています。
香港に拠点を置く運用チームのアナリストも国家安全維持法によって、香港の政情の安定が期待されるとみています。社会に安定が戻ってくることで経済も上向くと考えられ、ここが、アジアリートに投資するタイミングだと考えています。
若松氏:
注目している銘柄は?
秋山氏:
今、一番注目しているのはデータセンターリートです。シスコグローバルクラウドインデックスによれば、世界のデータセンター容量は2020年には2015年の5倍になると予測されています。データセンター需要の高まりにともなうデータセンターの容量の拡大が見込まれ、リートのグロースセクターとしてデータセンターリートが注目されています。アジアではケッペルDCリートが唯一のデータセンター特化型リートで、我々も同社に投資しています。
また、物流施設リートにも注目しています。グッドマン・グループはオーストラリアの物流施設などを主に所有しているリートです。Eコマースの台頭とともに我々が投資している銘柄です。米アマゾンが同社の最大の顧客であり、この6月にも、アマゾンはオーストラリアで施設の大規模な拡張を行うと発表しています。その恩恵を一番に受けるのはグッドマン・グループといえると思います。
若松氏:
最後に一言お願いします。
秋山氏:
我々の運用チームの合言葉は、「ノーリート、ノーライフ」です。我々の全てをかけてリートの運用に携わっています。「ノーリート、ノーライフ」は受益者の方にも言えるのではないかと思っています。これから、低金利低成長の時代に資産形成を行っていく上では、まさに、「リートなくして資産形成なし」といえると思います。リートファンドで皆様の資産形成にお役に立てることを願っています。

<主催>

モーニングスター株式会社

<協賛>

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