モーニングスターアワード2014

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受賞ファンドインタビュー

国内REIT型 部門(対象ファンド:93本)

最優秀ファンド賞
モーニングスター アワード2014

三菱UFJ Jリートオープン(3ヵ月決算型)

設定・運用:三菱UFJ投信株式会社

「着実に収益を積み上げる運用」を投資コンセプトに掲げ、直近、着実にリターンを積み上げてきた『三菱UFJ Jリートオープン(3ヵ月決算型)』。
今回で3年連続となる受賞を、最優秀ファンド賞で射とめた。安定的なパフォーマンスを継続する要因について、株式運用部 国内株式第2グループシニアファンドマネジャーの梶井 広行氏に聞いた。

精緻なウェイト調整で、着実に収益を積み上げる運用

3年連続の受賞個別取材で経営方針確認
2012年をピークに都心オフィスの空室率は減少傾向にあり、賃料も緩やかな回復を始めました。2014年は不動産市況の「本格回復元年」と位置付けることができるでしょう。Jリート市場は日銀による追加金融緩和の後押しもあり、1年間で約30%(配当込み)上昇しました。

そのような環境下で、『三菱UFJ Jリートオープン(3ヵ月決算型)』は3年連続、それも今回は初めて最優秀ファンド賞を受賞できました。従来からの投資コンセプトである「着実に収益を積み上げる運用」を一貫して継続する当ファンドをご評価いただいたことを大変嬉しく思っております。

運用の特徴は大きく分けて2つあります。ひとつは「独自のリサーチ」です。50銘柄あるJリートを適切に評価するためには、きめ細やかな情報収集が欠かせません。Jリートを運営している不動産投資法人全社について、年2回の決算説明会に出席するほか、個別取材を可能な限り実施しています。調達資金をいつどのように使うかといった経営方針や事業見通しについて経営陣の考え方を確認します。

不動産物件の調査では、三菱UFJ信託銀行とも連携します。同社の不動産鑑定士チームは、数千棟にものぼるJリート保有全物件を独自の基準をもとに評価しており、不動産のプロによる詳細なレポートを投資判断の精度向上に役立てています。

三菱UFJ投信株式会社
株式運用部 国内株式第2グループ
シニアファンドマネジャー
梶井 広行 氏


「攻め」の運用貫き下落局面でも利益を積み上げ
Jリートの投資口価格は日々変動します。市場の下落局面での影響を限定的にし、着実に収益を積み上げる運用を実践するためには、当ファンドのもうひとつの特徴である「精緻なウェイト調整」が重要です。

分配金利回りや純資産倍率などの指標をもとにJリートの現在の価格が割安か割高かを判断し、銘柄選択を含めて変化に合わせたウェイトコントロールを緻密に実施しています。

基本となるのは下落局面での影響をいかに少なくするかを重視した銘柄選択ですが、高い成長が見込まれる銘柄の投資比率を高める「攻め」の運用なくして市場平均を上回る成績を上げることはできません。2014年でいえば、比較的小型の銘柄や業績の拡大が見込める銘柄への積極投資がパフォーマンスの押し上げに貢献しました。

賃貸収入等を主体とする安定的な収益が期待できるJリートは、長く付き合っていただくのに最適な金融商品であり、NISA(少額投資非課税制度)にも向いています。不動産市況は本格回復期を迎え、市場規模のさらなる拡大も見込まれます。中長期の資産形成をお考えの方には、当ファンドをぜひご検討いただければと思います。

(取材・作成:モーニングスター)

基準価額と純資産総額の推移(期間:2004年6月22日〜2015年1月30日)

・基準価額および基準価額(分配金再投資)は、信託報酬控除後の値です。
・基準価額(分配金再投資)は、分配金(税引前)を再投資したものとして計算しています。
・ファンドの当該実績は過去のものであり、将来の運用成果をお約束するものではありません。
・運用状況によっては、分配金額が変わる場合、あるいは分配金が支払われない場合があります。
・投資者のファンドの購入価額によっては、分配金の一部または全部が、実質的には元本の一部払戻しに相当する場合があります。ファンド購入後の運用状況により、分配金額より基準価額の値上がりが小さかった場合も同様です。
(出所)三菱UFJ投信

選定ポイント

2014年のトータルリターンは29.07%と、参考類似ファンド分類平均を0.40%上回った。東証リート指数内で最も大きく上昇したインヴィンシブル投資法人などの投資比率を高くしたことで急騰をうまく捉えた。2010年6月末から2014年12月末までの3年トータルリターン(年率)は、55カ月のうちすべての月で参考類似ファンド分類平均を上回っており、中長期で優れた運用実績を残す。

モーニングスターによる評価は、過去の一定期間の実績を分析したものであり、将来の運用成果などを保証するものではありません。